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內容來自sina新聞

中國房地產業發展高層論壇盛大舉行

  由"中國市場報"主辦的"中國房地產發展高層論壇"將於2013年9月13日在北京·釣魚臺大酒店隆重舉行。

  主持人(男)：各位嘉賓現場的女士們、先生們大傢上午好，很高興大傢參加 "2013中國房地產業、建築業、園林綠化發展高層論壇"， 我是主持人歷海濱，請大傢用熱烈的掌聲送給才華橫溢、追求卓越的您自己！謝謝大傢！

  主持人(女)：我是主持人王愛敏。"中國房地產業、建築業、園林綠化發展高層論壇"是中國行業規格最高、最權威、規模最大、影響最廣的專業論壇。論壇從中國經濟發展形勢著眼，聚焦行業發展進程，匯聚房地產業，建築業以及園林施工企業的領袖人物齊聚北京，共同探討行業發展趨勢、模式創新、綠色低碳等行業熱點，就行業發展、企業戰略與成功案例等展開系列演講和對話，找尋全新思路及廣泛深入的交流與合作，同時見證中國企業歷史軌跡並推動行業健康向前的持續發展。

  主持人(男)：本次論壇的主題是"尋找新的動力與平衡"，論壇議題集中瞭新型城鎮化、房地產業、建築業、園林綠化行業亮點、熱點和難點，我們將聆聽協會領導、頂級專傢對於新型城鎮化下行業政策走向與投融資環境解讀；共同探討行業的生存困境及解決之道，新形勢下企業的發展戰略及轉型之道。

  主持人(女)：我們這次活動從籌辦開始以來，受到社會各界媒體的關註，特別是和訊網、新浪網、搜狐焦點網、搜房網、中國房地產報、中國建設報、中國市場報、中國報道、創意城市雜志、城市論壇雜志等行業現場直播媒體，以及各單位的大力支持，謝謝各位。

  主持人(男)：下面由我為大傢介紹一下出席本次大會民間2胎 民間2胎房貸怎麼貸款比較會過件的嘉賓。

  中國老年宜居環境委員會主任、建設部政策研究中心研究員 王玨林老師 掌聲歡迎，建設部住房政策專傢委員會副主任、中國房地產業研究會副會長、顧雲昌老師掌聲歡迎，中國建築科學研究院研究員 黃如福老師 掌聲歡迎，中國建設部風景園林專傢顧問、中國風景園林協會會長 唐學山老師 掌聲歡迎，中國社科院城市發展與環境研究中心主任 牛鳳瑞老師 掌聲歡迎，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任兼秘書長 朱凌波老師 掌聲歡迎。還有中國房地產研究會副會長童悅仲老師，下午給我們帶來精彩演講。出席今天論壇的還有100多傢的房地產開發企業、營銷策劃企業、部品供應商企業、建築業、園林綠化施工企業、各個行業媒體代表，感謝你們的蒞臨。

  主持人(女)：為進一步貫徹落實黨的十八大提出的中國特色新型城鎮化戰略，推動城市經濟持續健康發展，助力產業升級和城市綜合實力提升，切實推進中國城鎮化進程。城鎮化的發展必然離不開房地產業、建築業、園林綠化企業的支持，企業應當把握黃金發展機遇期，積極推動企業改革及創新發展模式， 提高市場競爭力，在當代經濟發展的新形勢中找到自己的立足之本，為加快推進我國城鄉發展一體化的新城市時代做出積極的貢獻。

  主持人(男)：為鼓勵與促進房地產業、建築業、園林綠化企業的可持續健康發展，表彰先進，弘揚創新精神，我們搭建起瞭企業展示、信息交流、專業對接、推動合作的頂級舞臺。相信我們的探討與交流，為共同構建和諧社會，共建和諧人居環境起到積極的推動作用。

  主持人(女)：下面有請中國老年宜居環境委員會主任、建設部政策研究中心研究員 王玨林老師做開幕式致辭，掌聲歡迎！

  王玨林：大傢上午好！要致辭不敢當，因為不是領導更不是本會的領導，我已經退休瞭，在搞一些老年地產都是為推進市場而服務，幫助企業發展而服務。那也得致辭，首先我們選擇這麼好的會議室，這麼多頂級專傢來自於各個行業，不光建築業、房地產業、還有園林業，還有這麼多來自全國各地的代表，所以我相信這次會議肯定成功，也祝福這次會議成功，更祝福各位代表在北京期間生活愉快，身體健康。下面還是從自己研究的角度對房地產市場談點看法。

  第一，對形勢的看法。咱們到今年7月份全國商品房銷售面積6.1億平米，同比增長25.8%，如果按照這個平均水平我們今年可以達到10.5億平米，我們去年是10.13億平米。所以這是平均水平。但是我們這幾年下半年也可以說是我們的第四季度是一個比較快速增長的階段。所以說應當這麼說今年全國商品房銷售量達到和超過去年的總數。第二個數據是銷售額3.9億元，房地產開發投資44320億元，同比增加25%。我們去年的水平大概在15%、16%，最高是一季度為18%左右。所以拿這幾個數據來分析形勢，這個市場看各項指標都是不錯的。增幅都比較大，所以整個房地產形勢應當向好的方面發展。

  第二，形勢趨好的原因。既然好瞭是有原因的，實際上兩個節點，第一個節點我們真正的去年前三季度全國房地產的商品房銷售量僅6億多，去年11億多的總量剩下基本上是在第四季度漲上去的，也就是說第四季度每個月都增長1億以上。為什麼四季度增長的？源於十八大的順利召開和新型城鎮化的提出。第二個節點就是今年一季度，由於國五條出臺以後對二手房交易提高個稅20%，但是在這期間正是兩會期間，各地沒有細則沒有落實，這又出現瞭集中交易這種現象。所以這兩個問題實際上是兩個節點也是階段性發生的變化。一個是我們十八大新型城鎮化的提高給整個市場帶來瞭力量，一個是階段性的發展促進瞭二手房的交易暴漲。所以，實際上這兩個方面都使我們的預期發生瞭變化。主要是有兩個預期發生瞭變化，第一是我們的投資和開發預期發生瞭變化。大傢也看到瞭，敢於向房地產投資、敢於拿地瞭，企業拿地的積極性增加瞭。也就說明我們企業對這個市場增加瞭信心。同時另一方面消費者出現瞭擔心，擔心的原因是房價上漲。不管想買的已經考慮要買的和未來要買的都在集中地考慮進入這個市場。這樣使得市場供求矛盾本身就比較激烈的情況下增加瞭新的矛盾。

  第三，各地的情況。因為實際上從去年前三季度全國的市場發展主要在中西部和中小城市。去年第四季度以後主要市場在東部一線城市和大城市。今年的情況是，房價同比上升比較快的基本是一線城市和大城市，北京8月份同比上升18.3%。廣州上升17.4%，深圳上升7%，上海上升16.5%，漲幅得有多大？下降的，吉林下降39%，湖北下降37.5%，黑龍江32.1%。反過來看去年上升的是太原50.3%，南昌38.2%。我更正一下下降上升的是銷售量，所以這說明瞭一個什麼問題？大傢看前幾年的市場很多大的房產企業進入瞭三線城市，不管是萬達還是萬科或者是保利、恒達都再三線，現在很多大企業又回到瞭一線城市。因為重要的市場還在這部分，主要的消費還集中在這部分。所以大傢還是看好這部分，還在投資。所以地價在快速地增長。

  第四，調控政策。大傢可能更關心的是調控政策的走向問題，實際上我們的市場面臨的是什麼？一個是房價壓力大，第二是地價上漲快。第三是調控還沒有松綁的條件。為什麼這麼講？如果按今年的走勢我們的預期城市的房價漲幅肯定是超過兩位甚至如果不管的話可能要超過25%。實際上我說這個不管10%、20%，最主要的是什麼？是統計指標。前幾年的房價在翻倍增長的時候統計指標一直是很低的，跟我們所看到的差距非常之大。我知道北京南五環、北五環包括通州都是漲在1萬以上的。去年這個階段南五環附近都是1.3萬到1.5萬左右，今年就奔小3萬瞭。通州下降最快現在又恢復到原來的水平瞭。但是怎麼樣？是不是又有更多的政策出來呢？我覺得未必。我認為現在出臺的政策足以解決市場上的問題，我覺得夠瞭。第二方面就是落實和執行才是我們應當抓的重點。現在什麼沒想到政策裡面呢？我覺得辦法很多瞭。但是上漲這塊關鍵是重點在哪兒，是我們在那貫徹國傢的十條、八條、五條等一大堆的政策，按照我們城市的實際情況更關鍵的是我們的地方領導，如果地方領導不重視這件事情，抑制房價上漲非常之難。我們的調控效果那麼好就是因為地方領導。所以我覺得領導如何很重要地對房價形成考核指標，我們的房價就可以平穩瞭。為瞭緩解供求矛盾還有特殊的發展階段，辦法還是這個辦法從抑制投資和消費入手，沒有別但大城市確定是存在需求的問題，需求大供應跟不上。這是一個問題。但供應市場問題我覺得是非常不成熟的。因為我們的城市現在已經出現瞭這種城市病、這種病態瞭，你看車堵成瞭什麼樣？人的生活質量是什麼樣的？我們還通過擴張來解決這個問題，僅僅解決我們的一個問題帶來的是無數個問題，未來是沒法兒解鎖的。所以還是三限--限價、限購、限貸，當然還有與之相配套的。

  第五，市場發展趨勢。實際上現在我們的多項環境和條件有利於我們市場的發展，第一個是新型城鎮化，大傢知道新型城鎮化是什麼？是我們的城市做得更好、做得更強，做得更大來容納更多的農民來生活和居住，所以對房地產的帶動力非常強。第二個是經濟穩定，對我們的支持最大，房地產業的最大就是缺錢，如果企業到銀行貸不著款，企業就完瞭。所以國傢經濟穩定是我們的發展前提。第三個方面就是城市擴張給我們帶來的需求，城市擴張的需求帶來瞭我們的供應。現在各種新區城市帶擴張多塊？沒有住宅和建築哪有城市呢？還有傢庭消費傾向還是往這個方向。大傢知道現在我們的存款100多萬億，其中40%以上是傢庭存款，沒有出處。非常地單一，所以給我們房地產市場的壓力是非常大的。沒法兒緩解的矛盾。最後一點是，我們今年上半年的經濟壓力利好的消息多。大傢知道上半年GDP是7.6%，中央財政上半年同比增幅1.5%，地方財政增幅13.5%。為什麼是利好呢？上半年國傢統計局公佈經濟數據馬上李克強總理就開的一個座談會，名義是以專傢開的，實際是向社會傳達一個信息，我們有信心，我們的投資不能撤，我們的企業不能失去信心。緊接著中央政治局研究經濟工作這是歷年來的特例，在年中再研究經濟。第三方面是國務院召開瞭常務會，推進市政公用事業改革社會資本進入。所以這次投資應當這麼說，我們08年遇到的世界經濟危機是政府投資為主，這次我們遇到的暫時的困難是把社會資金用得更好支持我們的經濟穩定發展。所以這種情況下，我們在銀行貸款對我們房地產企業，對我們消費者購房就不會太主張。所以利好我們的房地產。所以房地產市場肯定要發展，除非經濟出現瞭問題。因為它是很重要的行業和市場，但比較健康穩定。謝謝大傢！

  主持人(男)：非常感謝王主任的精彩致辭，為我們大會拉開瞭帷幕。接下來把我們期待和關註的目光投向本次大會安排的主題演講。首先有請我國著名的房地產專傢顧雲昌老師為大傢發表主題演講，掌聲有請！

  顧雲昌：各位朋友上午好！

  今天是房地產業、建築業、園林綠色發展論壇，這三個內容放在一起我想主辦單位是有目的的，因為這三個行業是緊密相連的。其實在三個行業緊密相連的同時我們也看到這個行業又和國傢的宏觀經濟是密切相關的。因為我們這個行業的發展依靠於宏觀經濟的發展。根據主辦單位的安排我想就新型城鎮化和房地產發表我的一些看法。十八大以後有兩個詞是深入人心的，一個是中國夢、一個是城鎮化。在我看來中國夢很大程度上要靠城鎮化來實現。

  關於城鎮化的問題現在討論得很多，我也一直在看社會上對城鎮化的議論，同時自己對城鎮化有一定的看法。為什麼世界各國都談城市化、中國談城鎮化？為什麼我們城鎮化發展到現在已經達到瞭52.6%瞭，也就是說全國人口中一半以上在城市裡面，現在又提出瞭新型城鎮化。其實，在十八大當中提到瞭新型的工業化、信息化、城鎮化和農業現代化。現在唯獨討論的是新型城鎮化，對新型工業化、信息化都沒有提，特別強調瞭"新型"。這些問題都是我們在研究的領域。那麼城鎮化和房地產有什麼關系。在十八大開會的時候有人說，城鎮化是農民的事情跟政府和開發商沒有關系，千萬不要以為城鎮化又給房地產帶來瞭什麼新機遇。城鎮化為什麼是中國未來經濟發展的最大的潛力？新型城鎮化將是世界上21世紀最大的兩件事情，美國的經濟學傢說21世紀兩件大師，第一件事是美國的高科技，第二件事是看中國的城鎮化。為什麼？中國城鎮化到底遇到瞭什麼問題？和我們的全局如何相關？都是在社會各界在討論的重要的問題。在我看來，我認為城鎮化的概念要先搞清楚。

  其實城鎮化和城市化和是一個意思，隻不過是中國強調的是鎮，在中國辭典裡鎮就是市，我們的鎮有兩種形態，以城市命名的叫城市，還有一個是建制鎮也是城市。因為中國的土地遼闊人口是世界第一。也就是說我們在城市化過程中不要都湧到大城市去，要均衡發展。這個問題提出來是因為在城鎮化過程中過多依賴大城市。最近的統計數據顯示在城鎮化統計中農民工的流向70%流向大城市，而30%流向當地的中小城市。因為中國的城鎮化目前正處在一個由小城市往大城市融入的過程。關於城市化和城鎮化的概念，我想應該是這麼理解，是兩個過程：一個過程是人類的生產方式和生活方式又農村向城市轉移的問題。第二個過程就是城市不斷發展和完善的過程。人進到城市肯定要完善和發展。為什麼我國要強調以人為核心的城鎮化？前一段時期中央政治局在8月份的時候開瞭工作會議，有十項部署，第一項宏觀經濟政策，仍然是實行穩健的貨幣政策和積極的財政政策。穩健的貨幣政策是不緊不松，積極的財政政策是寬松的。因為財政政策一般說是積極的，哪個政策不積極啊？都積極。第二條講的就是核心內容，今年下半年的中國國民經濟運營的主要任務是什麼？是要更好地拉動內需，趨於合理的投資規模，要進一步啟動消費，要推進以人為核心的新型城鎮化。促進房地產平穩健康發展。第二段是整個下半年經濟部署，內需、消費、城鎮化、地產。

  實際上以人為核心的房地產城鎮中房地產是為核心的。過去的城鎮化沒有以人為核心。整個城鎮化過程中離開瞭房地產是無法運營的。剛才我說到瞭城鎮化的過程，一個是農民進城的過程，一個是城市不斷發展和完善的過程。城市要發展，一個是城、一個是市，實際上城和市是兩個概念。什麼叫城？大傢知道城市的形成是由農業社會向工業社會過渡的過程，生產力發展瞭，有些人坐在一起的，不從事農業的，他們建立瞭一個城墻搞的一個護城河，住人的地方叫城。他沒有農業要買東西，十字街頭形成瞭市場，兩把斧子換一袋小米形成瞭市場。光有城沒有市不行。我們發展到今天是同樣的道理。我們的城市建設中光蓋住宅沒有人住、沒有產業是不行的。這樣原始的意義往往在城市建設中忘記瞭，要麼是大片地蓋住宅區，比如說北京的望京，要麼搞開發區，城市是隔離的，造成瞭交通的擁堵，住宅區的人白天上班瞭，工業區的人晚上城瞭空城。現在開發商搞綜合體，把城和市融在一塊。

  我講這個問題就考慮到城市化進程中新型城鎮化問題，要以人為核心，想到不僅要蓋房子而且更要考慮我們這些人的生產、生活，特別是進城農民生產生活弄好瞭。另外我們出現瞭更多的大城市大城市病已經出現瞭，比如說房價高，北京上海這樣大城市的房價往上沖的趨勢還在繼續，因為這樣的城市是人口凈流入的城市，凡是人口凈流入的城市需求是旺盛的。在我們實行限購的情況下，仍然是房價上得過快，說明有效的需求得不到滿足，供應不足。而且這種情況是很難改變的。北京上海每年有60萬人口進，這些人的住房問題誰來解決？為什麼大傢都願意到北京上海來？因為北京上海這樣的地方就業的地方太多瞭，我們的地鐵太便宜瞭，最好的教育和醫療都在北京，你說誰不想在北京啊？盡管有戶籍制度但沒有辦法，所以城鎮化解決問題和房價是密切相關的。如果說是人口凈流出的，房價是上不去的。美國的底特律前段時間政府宣佈破產瞭，底特律的人口最多180萬，現在隻有70萬，因為產業衰敗瞭，汽車產業競爭不過別人，沒有工作瞭就走掉的，房地產市場肯定凋零，這地方是人口凈流出的。所以前段時間說底特律的一美元可以賣得到。但後來一瞭解不行，說房子你買瞭以後必須在限定的時間內把它整修好，如果朝過時間不整修好，有可能被警察帶走。即使整修完瞭以後，住進去恐怕要買把槍，因為這個地方太不安全瞭。如果說是凈流入的城市在城鎮化的過程中為什麼房地產持續興旺？因為城鎮化正達到52%，我們將來達到80%多的時候，更多人進入城市我們還需要多少的房地產呢？當然這些都是不平衡的，流入多的城市房價發展快，流入少的人房價上漲塊，這又和產業是連在一起的。這個發展的過程中如何更好地關懷人民？關懷到百姓，特別是新進城的農民工兄弟成為瞭新型城鎮化的關鍵。

  為什麼這個時候提出瞭新型城鎮化，中國經濟成為瞭未來發展的潛力呢？我想中央政治局的文件講得很清楚，我們拉動內需第一是要確定合理的投資規模，投資拉動經濟。第二要更高地發揮消費的作用，消費拉動經濟增長。我們現在出口增長放緩在負增長的情況下，7%的GDP增長主要靠內需，內需一是靠投資二是靠消費。城鎮化與消費和投資有什麼關系呢？最近大傢看到過一個消息，國務院下放瞭審批的權限，各地的地鐵和交通由各地來把握，用不著發改委批瞭，這樣36個城市在修地鐵，總投資大概達到4萬億。現在城鎮化過程中稀缺的東西是什麼？大傢都說產能過剩，全世界現在最大的問題是產能過剩需求不足，中國的問題是這樣的。為什麼21世紀看美國的高科技和中國的城鎮化，因為我們的產能不足我們通過城鎮化來增加需求消化產能。我想我們的城鎮化過程中第一要有投資，投資哪裡？技術是死的，交通軌道交通、環境衛生、整個的城市的環境要搞好。地下交通設施都是要投入的，城鎮化中的產品是稀缺的。第二，房地產蓋房子。所以在新型城鎮化過程中是離不開房地產的。這是毫無疑義的。我們再來說城鎮化到底有多大的意義。每個農民進程起碼要花10萬塊錢，我們現有的農民工進城以後多少人進來要多少億？一下子算出來多少億，更主要的一點是消費。因為中國的城鄉差距比較大，現在中國的城鄉差距，中國的貧富差距主要體現在城鄉差距和東西部差距上。現在全國城鎮居民人均年收入大概2.4萬塊錢，而農民的收入不到8000塊錢。也就是說城鎮居民的人均收入相當於3.1個農民的收入，城鄉差距是3倍。更大的差距是消費。我算的一筆賬，一個城市居民一年的消費相當於5個農民的消費。如果我們的新型城鎮化搞得好，使我們的農民進程以後他們的生活水平達到城市居民的生活水平，他們的消費可以增加五倍，對我們中國的經濟增長有多大的幫助？所以新型城鎮化是中國經濟最大潛力的發展力量。全世界都看好中國的城鎮化。昨天有兩個老外非常瞭解中國房地產下一步怎麼樣，還有多大發展的潛力。我跟他算瞭一筆賬，我說現在現有的是多少，農民工是多少，我們的城鎮居民人均住房面積是33平米，農民工兄弟最多不超過10平米。未來的農民工進來是要買房的，再加上拆遷加在一起，未來中國還需要多少住房？這些人算起來他們放心瞭，因為他們關心的是澳大利亞將來的鐵礦石銷路如何？如果中國的房地產發展瞭就需要更多的鋼材，那就需要更多的鐵礦石。如果中國的城鎮化沒有潛力瞭，中國城鎮不發展瞭，澳大利亞的經濟增長也是衰退的。所以現在全世界經濟都連在一起，原來帝國主義爛下去我們好不起來，我們的經濟是共贏的。全世界都盯著中國的新型城鎮化能不能做好。中國發展到今天明顯地看到瞭中國的經濟增長在放緩，我們的30年GDP增長都保持在10%，2012年經濟增長速度低於8%，今年力保7.5%，兩三個百分點沒有瞭。有人說我們是不是還可以重新達到10%？懸。其實最大的潛力是城鎮化，通過城鎮化的經濟發展使中國的經濟保持中速發展，如果城鎮化搞不好7%到8%都保證不瞭。這是我們面臨的形勢。中國面臨的一個形勢是我們的增長速度如果不很好地發揮新型城鎮化的作用就不能保證經濟速度的增長。

  第二個問題是現在社會保障制度要建立。我們的矛盾開始體現在城鄉差距上，但在城鎮化過程中農民的征地問題很可能變成城市內部的矛盾。我們發現在城鎮化的過程中，在許多發展中國傢進程的過程中出現過中等收入陷阱。我到巴西和智利看過，巴西滿山坡都是貧民窟，這是世界歷史遺產。巴西城鎮化比我們走得早，但它進入城鎮化過程中達到瞭中等收入的水平的時候，掉進瞭中等收入陷阱。中等收入陷阱的表現是經濟發展速度放緩停止滯脹，貧富差距加大社會矛盾突出，貧民窟屢見不鮮。現在很有可能搞不好會掉進中等收入陷阱，中國現在人均GDP是6000美元。搞好瞭跳出中等收入陷阱邁入高收入國傢。所以要挺進新型城鎮化以人為核心是我們貧富差距縮小，減少社會的矛盾和動蕩，特別是貧民窟的問題，所以大傢看到新一屆政府提出來5年內要改造1000萬套貧民窟。我們應該引以為戒。這就是城鎮化的意義所在。為什麼提新型城鎮化？說明我們過去城鎮化的過程中盡管取得瞭很大的進展但存在的問題比較多，特別我們大城市的毛病已經非常凸顯瞭，剛才就已經講到瞭交通堵塞的問題，到處是交通堵塞。到瞭上海堵、到瞭廣州廣泛地堵，到的深圳是深度地堵，到瞭重慶是重復地堵，到瞭成都是成天地堵，到瞭長春是長長地堵，但再堵也堵不過北京首都，因為它是首堵。北京上海不限購是不行的，限購價格還是那麼高。另外還有空氣污染的問題，今天PM2.5不知道怎麼樣，北京人最好是經常戴口罩，因為PM2.5太超標瞭，應該是100最好是50以內，我們北京的PM2.5經常是300、400、500，這是嚴重地影響瞭我們的健康。好在北京人比較會自嘲，當初北京下瞭一場大雨，大傢就說北京不僅要有車有房還要有船。北京到處都是釣魚臺，處處都是中南海，因為汪洋要進京瞭。更有意思的是兩個北京人一起出去旅遊到瑞士滑雪，哪知道有一位朋友到那裡一下飛機就暈過去瞭，後來朋友說幹脆輸一下北京的尾氣，一輸醒過來瞭。這樣的情況如何改變？我們的污染如果越來越嚴重效率都沒有瞭。所以十八大提出瞭要提高城鎮化的綜合存在能力，我們更要註意農民工的適齡化，這是城鎮化提出的這樣的要求。我們要使中國更加繁榮，人民更加幸福、民族更加興旺。

  講到房地產如何來看待當前的房地產中國政府目前甚至是不提房地產調控，不意味著我們不要調控，問題就是說我們過去十年九次調控效果不理想。如果在新一屆政府繼續采用過去的辦法實踐證明不理想還要做嗎？如何減少政府參與政府幹預經濟的活動，過多地幹預經濟活動是一個教訓。如何來界定政府和市場之間的這種關系使市場在經濟規律中發揮決定性的作用，尊重經濟規律比什麼都重要。如果說許多工業化的產品已經過剩瞭，我們制造業大部分過剩瞭，但我們城鎮化的許多產品是不足的。城鎮化醫療不足教育資源不足。所以城鎮化中的產品不足，跟房地產是密切相關。現在問題是這樣的，發展到今天中國的房地產市場有一個數據，這樣看來，2010年4月份我們國務院出臺限貸限購政策以後，中國的房價市場的交易額交易量增幅開始下降瞭。房價的增幅開始下降瞭，一直延續到2011年的9月，還在漲漲幅在減少。第二，2011年9月開始到去年5月，這9個月當中交易量和房價下降瞭，但從去年6月份開始，又開始出現瞭止跌回升。一直在現在房價和交易量仍然在上升的過程中，這就是中國房價市場的實際情況。房市從去年下半年開始到今年來，一年多的時間一直處在上升的通道上，盡管今年二季度以後，特別是這兩個月的增長勢頭有所放慢，但仍然是有增長的。70個大中城市，除瞭一兩個其他的城市一度上升，這就是中國房地產市場目前的情況。為什麼我們出現瞭這樣階段性的變化？因為影響房地產市場變化的不僅是房地產的調控政策，而且還有宏觀經濟層面的政策。如果說政策，一個房地產的調控政策，一個是宏觀經濟政策。2012年中央提出來把穩增長放在首位，特別是溫傢寶總理當時說，要把穩增長放在更加突出的位置，因為經濟開始下行，所以2012年年終的時候出現瞭房地產市場的變化是和穩增長政策有關的，我們的財政政策和貨幣政策發生瞭變化，我們的貨幣政策M2增長速度加大瞭，金融方面有變化，對房地產的資金支持加大瞭。使房價市場發生瞭變化。房地產調控政策沒有變化，宏觀經濟發生瞭變化。所以我們看市場不僅要看房地產的增幅，更要看宏觀經濟層面有什麼變化？貨幣政策、金融政策、財政政策的變化才能判斷一個市場的走勢。

  第二，也說明瞭為什麼市場變化？說明房地產實在的市場規律發生瞭變化。房地產市場規律在起作用。大傢知道市場中主要是以剛性需求和制度性需求為主導的，因為兩限政策以後對投資需求已經嚴厲地打壓橫掃投機需求。為什麼市場會變化呢？原來城鎮化過程中居民買房的積極性，需求還是相當旺盛的。當調控出來以後，引起瞭老百姓的觀望，暫時不買房看一看，但不可能老不買房。一年不行老等下去，我們3年這樣的大概階段中一定的需求要釋放，這個階段不釋放下個階段一定要釋放。我這一年多甚至是快兩年瞭，這樣的需求到第三年肯定是釋放出來，2012年下半年這個需求就可以釋放瞭。這個階段壓抑瞭，下個階段就釋放。比如說我們去年下半年釋放，今年上半年大量的釋放需求，下半年需求是否可能會少一點。現在為什麼交易量增長速度放慢瞭，房價增長速度放慢瞭，和需求的釋放有關系。既要看房地產政策的變化還要看宏觀經濟政策的變化，看到政策變化的同時還應該要市場本身發生的規律，這樣才能夠正確地判斷我們房地產市場的走勢。所以整個房地產市場還處在上升的通道中。剛才看到瞭北京、上海等地房價，盡管最嚴格的調控特別是北京最典型，調控是中國所有生態最嚴厲各的，房價漲幅也是市場中最快的，因為北京都快想進來瞭。北京不光是限貸限價，北京每一個樓盤的價格不再是建委審批，而是由副市長來審批，實際上已經完全瞭市場經濟的商品價格定價的原則。搞瞭半年房價漲得很快，你說怎麼辦？所以有的時候是不是還出臺政策，怎麼出臺除非叫大傢購買。現在地王頻出，媒體一直在報道上海出地王，北京出地王，地王滿大街都是，為什麼地王頻出？什麼原因？看來中國的樓市又火爆瞭，如果單一大城市來判斷是這樣的結論，價格壓都壓不住，搞得不少政府隻有弄虛作假，或者是采取高檔樓盤不能賣，對不起，放一放。但是我們有看到瞭另外的情形，鄂爾多斯泡沫破滅瞭，溫州唯一的房價同比下降的城市，還有一些城市比如營口、他們的房價上不去，不少的中小城市不像北京那樣，樓盤很多賣不掉。很多的開發商上山下鄉，拿瞭很多的土地價格也不貴，開發商市場被開發，樓盤也不錯，為什麼？供應量太大瞭，需求不足。因為那個過程中沒有那麼多人流到那個過程中，造成瞭積壓，全國的控制房面積，說明瞭中國的城市房價市場已經出現瞭嚴重的分化。冰火兩重天。大城市的房價壓力還在漲，領導召集怎麼辦？中小城市的房價市場已經出現瞭空置，有的出現的鬼城、空城，老百姓搞不清楚怎麼回事，所以帶來瞭一個很大的問題。這如果是總理和建設部長怎麼調控？到底是要進一步調控還是調放？關鍵是怎麼嚴格呢？城中心賣兩套，一般的城市都限購兩套房，他限購一套房，當然更多的城市是悄悄在變化，不說。也就是說市場已經發生瞭明顯的分化。

  第二，房地產宏觀經濟之間是密切相關的。大傢看到瞭一個情況就是美國，美國的底特律情況是很糟糕的，但美國整個的房地產市場已經明顯回暖瞭。去年交易量達到瞭10年來的最高水平，全國的房價平均上漲瞭百分之十幾，但底特律是破產瞭。奧巴馬實行的量化寬松政策某種意義上是希望美國的樓市恢復，美國的樓市復蘇對美國的經濟意味著什麼？美國的經濟復蘇更加強有力。結論是什麼？就是宏觀經濟離不開房地產，不要說中國美國都是這樣，美國的地方財政根本不靠房地產賣地，是靠房產稅的。這樣美國的經濟離不開房地產，全世界哪個國傢都這樣，經濟好房地產好，經濟差房地產差，房地產好瞭經濟也不會差瞭，房地產差經濟好不瞭。所以穩增長是第一位的，如何以中國經濟穩增長的勢頭，勢必要求房地產市場也要保持增長。這就對我們房地產業和建築業園林產業提出意見，在穩增長的情況下不可能進一步打壓房地產，想辦法把老百姓的需求釋放出來，避免炒作。但房地產增長發展是必然的，這就是我們的結論。如何看待中國的經濟？如何看待中國經濟在未來中國城鎮化當中的作用，在中國宏觀經濟中的作用？我想這就是結論。

  所以新型城鎮化需要健康的房地產。隻有房地產平穩健康發展才有利於城鎮化，新型城鎮化的發展才有利於中國經濟的健康發展。這是房地產和城鎮化的關系。

  下一步中國的房地產會怎麼樣？十八大以後對房地產的分析，當初說2013年的房地產市場要比2012年好，整個態勢是前高後穩。現在我仍然堅持這樣的判斷，而且前高已經出現瞭，上半年房地產市場的上升以及投入的增速都明顯地加快，去年的房地產增速是16%點多，去年1到9月份的19%點多，遠遠超過去年的房地產投資的增長速度，銷售量更明顯，1到8月份增加24.8%，銷售額增加36.8%，這樣一個態勢已經顯示出今年上半年的前高。當然中間還出現瞭一個中亂就是新國五條，整個市場很動蕩，但這樣的影響已經過去瞭下。下半年是後穩，還是供應和需求，因為房地產價格是供求關系決定的，或者說預期起到瞭作用。從數字顯示出來已經開始走穩，盡管房價開還在漲交易量也平穩下來瞭，時間原因？一個是需求，通過去年下半年和今年上半年的需求的釋放，這種爆發性的需求少瞭。相對穩定的需求大瞭，不像去年一季度的時候大傢很踴躍，所以需求相對平穩下來瞭。今年供應增加瞭，但需求比上半年減少瞭，我們的供求關系平衡下來瞭，這是中國房價的總體情況。但鋼鐵我說到的市場的分化還在加劇，這個形式對房價市場提出瞭很大的考驗，這時候如何再調控是不是應該更過硬地發揮作用？讓地方協調更好地發揮市場內在的力量來消化控制或者是加大供應。這是這樣的一種情形。

  我來講一講房地產的未來，中國未來的房價市場應該是看好的，一個是住房市場，好多人擔心中國的房地產市場泡沫會破滅，因為宏觀經濟中始終有兩種截然相同的觀點，一類觀點是唱衰中國房地產經濟，有幾個名人一直說中國的房地產市場泡沫破滅，十幾年前一直到現在。現在有一個烏鴉嘴說中國的經濟已經率先在世界范圍內蕭條瞭，中國經濟增長速度放緩不等於蕭條。當然也有完全唱好的，說中國未來經濟8%、10%沒問題。在這樣的情況下有理由相信中國的房地產市場還有很大的發展空間。中國的房地產將吻別黃金時代，第二中國房地產將牽手白雲時代。隨著中國經濟增長速度的放緩，房地產需求集中釋放的結束，以及房地產市場的調控，加上長效機制的建立，那麼我們房地產的像黃金一般的增長和利潤恐怕一去不復返瞭。中國房地產凈利潤大概是10%到12%。他們一聽是這麼高的利潤。2012年全行業500強的房地產凈利潤率下降瞭大概18、19個百分點。也就是說我們過去所謂的暴利很難出現瞭。中國社會發展的今天仍然處在一個時代，就是"房車時代"從社會發展的規律來看，老百姓生活水平的提高，主要體現在物質需求上，物質需求是衣食住行用，在衣食住行用的排列中，首先第一位解決的是食的問題，吃飽穿暖的問題，共產黨領導中國人民起來鬧革命，推倒瞭三座大山，人民首先是吃飽穿暖，但文革之前我們是沒有做到的。一直到改革開放以後，經過30年努力我們基本上解決瞭吃飽穿暖的問題，宣佈進入小康社會。吃飽穿暖以後解決的是衣食住行用的問題。2000年以後進入瞭新的時代，老百姓消費的主要對象是什麼？住行用，住是房、行是車，當然這個車是汽車、動車、飛機，都是行的問題。也可以把通訊放在行裡。我們這個時代中國老百姓最大的消費目標是住房和汽車。所以這時候中國的房地產也好、汽車產業也好必然是成為支柱產業。我們的政策、老百姓也是註重這方面。隨著住房制度的改革中國的房地產業突飛猛進的發展，WTO的開放中國的汽車工業，中國成為世界最大的銷售國，動車是世界速度最快的，我們的進程還是很順利的。但我想真正地解決房車時代最起碼需要30年。現在我們經歷瞭大概10幾年。有理由認為在未來的十幾年我們仍然處在房車時代。一旦到瞭房車時代差不多的時候，大傢對住房的問題基本上滿足瞭，還在不斷地發展和改造，我們下一階段老百姓的消費是什麼呢？世界各國的進程告訴我們，經濟學傢的理論告訴我們，我們的衣食住行用基本滿足以後，一方面要提高質量，第二方面將由物質消費轉向精神消費。轉向文化消費，轉向健康消費。中國提出瞭文化大發展、大繁榮、文化產業。又提出來制定國民休閑渡假的綱要，發展休閑渡假產業，最近我們提出來發展健康服務業。國傢在這方面已經開始啟動瞭。因為城市裡面富裕的人群衣食住行都不愁瞭，最大的需求是精神需求、文化需求，我們房地產幹什麼？商業地產。旅遊地產、養生養老地產應運而生。這就是符合老百姓的需求和發展方向。所以我們的綜合體太多瞭，旅遊產業養生養老產業，現在是方興未艾。所以房地產它的發展空間有多大，我想各位都知道。

  講到這裡我想可以收尾瞭，中國的房地產盡管有這樣那樣的問題，特別是房價過高的問題恐怕不是所有城市的問題，是一部分城市的問題，現在問題在哪裡呢？大傢都說北京上海的房價過高，但恰恰這些所謂泡沫高的地方房價也在漲都認為中小城市沒有泡沫，但恰恰這些地方房價上不去，問題就在這裡。如何來調控如何來發展。這就給政府提出瞭很大的問題。我們的開發商到哪裡去，我想應該到那些有發展潛力的、人口凈流入的、產業技術好的、城市化進程中人們都想去的地方去發展房地產，在那個地方發展建築業、園林業更有市場。像底特律這樣的城市再發展有進無出。發展哪些產業，我們未來方興未艾的新興產業投入進去，我想我們肯定在那裡能獲得更多的收益。謝謝大傢！

  主持人(女)：感謝顧雲昌老師的精彩演講，從掌聲中能夠感覺到大傢對行業未來的發展充滿信心的！接下來有請全國工商聯商業不動產專業委員會主任，中國城市綜合體研究中心主任朱凌波老師演講題目"城市綜合體的發展趨勢案例分析與運營特點" 掌聲有請！

  朱凌波：很高興今天和各位同行進行交流。我更多是微觀層面上，從目前中國房地產商業地產的主流產品模型、城市綜合體的角度跟大傢做一個探討。

  大傢都知道，當年提出第一個100個口號是王國平書記在杭州做書記的時候提出的，之後沈陽、成都、濟南很多的二線城市都提出來要建100個城市綜合體。為什麼會出現這樣開發的浪潮？政府、開發商包括消費者為什麼青睞這樣的問題。我想城市綜合體國內外的發展歷史包括作為現在中國不動產發展目前的金融市場、政府的背景下，來給大傢做一個分析。首先城市綜合體實際上並不是現代地產，盡管以前沒有這麼叫，實際上在人類歷史上城市綜合體作為一種建築形態一直存在。古希臘阿索斯廣場，我們說的第五代的shopping mall古代的時候已經存在瞭。人類延續到現在的很多的精神文化、生活層面、消費層面的問題在遠古就已經存在瞭。我們再看一個卡拉卡拉浴場，它裡面的內容就更加地豐富瞭。包括那時候健身房、花園、會議室等等。

  我們看看中國新東安市場已經改名叫APM瞭，現在已經變成瞭北京的快時尚品牌最集聚的購物中心。它的前身是新東安市場，更早是老東安市場。實際上原來的形態就已經具備瞭城市綜合體的吃喝玩樂購物，裡面所有的形態、商販、江湖藝人的說藝等等。我們說它的建築形態也非常有中國傳統文化建築的魅力，把這種幾百傢店鋪、茶樓、飯館、戲院都裝在裡面。我們想成為城市綜合體想構築一些什麼？

  shopping mall就是加瞭蓋子的街市，城市綜合體就是把人類吃喝玩樂所有的形態集合在裡面，把城市化所有人類追求幸福快樂的城市業態裝在裡面。我們看購物中心電影院、遊樂場、甚至把購物中心內部的天空加在裡面。讓最新的網絡應用怎麼更好地面對電商的沖擊，電子的商務手段跟實體經濟做一個很好的結合，讓人類在城市化、大自然、網絡三極生活中找到瞭生活的主戰場。30年代很重要是國際現代建築協會出臺瞭《雅典縣長》，把城市劃分為居住、工作、遊憩、交通四大功能。由於這樣的界定，包括作為城市的城中成十的萎縮的城市綜合體的形態開始呈現瞭。二戰以後，是城市綜合體購物中心發展的突飛猛進的階段。這裡有三個關鍵詞，第一是汽車時代的到來。第二個是以郊區化為導向的城市化的發展的模式。第三，由於高速的經濟發展誕生瞭一個很重要的階層。所以要素的支持下出現瞭在西方的高速發展。

  20世紀70年代這個發展又出現瞭循環螺旋的上升，由於郊區化的過度發展，造成瞭很多西方的空心化。延續而來的又提出瞭一個叫城市老城區的復興，提出瞭新都市群的概念。

  CBD這個詞我想跟大傢交流一下，英國企業地理對CBD的界定是一個城市的心臟，高度聚集瞭金融、專業服務機構、商業、服務業以及交通線路，土地價格最高、聚集者最多、最大建築縱隔體，日益呈現出高密度的人口和密度。副中心我就不講瞭，我下面要參加副中心的稿費論壇，北上廣在打造副中心，二線城市將來也要打造，中國的城市一定是多中心的、中心、副中心、區域中心，更重要的是郊區化發展為目的，新城、社區商業中心，通過這樣一個梯度的多中心的發展，我經常有一個比喻，如果把城市比做一個圍棋的話，每一個城市綜合體就是棋眼，帶動多元化的產業、就業、生活、工作、教育、文化娛樂最便捷和一體化的生活方式，吸取過程第一代城市化和房地產大盤模式單一功能的造成瞭城市的交通堵塞，降低人們生活質量的發展模式，讓它變成一個更加便捷、健康、舒適的幸福指數更高的城市化。

  城市綜合體的分類，現在城市綜合體過剩，總量上由於以地方政府為導向的短期的行政效應，包括在特定時段下宏觀調控、金融危機以及包括城鎮化的推動，包括開發商從企業的商業模式，從資本運營的角度轉型做商業地產，在特定的時段有幾種的供應量的爆發是很正常的，任何的行業發展都有這樣的階段。但它需要經過優勝劣汰的淘汰，城市綜合體跟住宅，一個城市能成為商圈，成為城市綜合體的地段是有限的，需要公共交通、人口、消費能力、政府的政策等等，包括金融創新的支持。所以，慢慢地這種集中的供應量會有去化的過程。商業地產最重要的模式是持續經營的，基本上在中國是租售結合的模式。不像國外主要是持有，但持續經營的而且是長期匯報的投資模式，決定瞭一個商圈甚至是一個項目的繁榮，它的開發期加上培育不斷地調整成熟，至少需要8年到10年的時間。所以在這樣的階段無論是做一個城市還是項目，商業地產和城市綜合體的成型是需要有時間的。現在的城市綜合體隻是量上、規模上、速度上在世界上是走到前列的。但是分類細分化更加專業化的發展上，我們還是落後的。最簡單的商務綜合體一般是在城市的中心，CBD是以寫字樓、酒店為主體。像北京CBD的國貿、大望路的萬達廣場包括金融街的城市綜合體，在一些城市區域中心是以shopping mall為主體的，要滿足人們日常的、傢庭型、屬地的需求，所以購物中心是城市綜合體的主體。還有一個是生活主體，在一些新城和郊區社區綜合體更多的主體是住宅、公寓這種可銷售的產品為主體，而商業是作為配套，甚至有一些酒店寫字樓在裡面是沒有的。因為酒店公寓寫字樓、商業其實有三種以上的都叫城市綜合體，更大的劃分副中心型、區域型、社區型，這種城市綜合體其實都有不同的標準，產品怎麼組，經濟模型是怎樣的，今天隻是簡單的分類。如果從業態的角度分，在北京出現瞭銀泰那種，無論是酒店還是寫字樓包括商業都是高端的奢侈品為主體，還有就是生活型、終端的、區域性的，以百貨、超市、大賣場三星級以下酒店，乙級寫字樓甚至是SOHO轉換的為主，還有人們的文化水平、休閑、整個收入水平的提高人們的生活水平開始提高。每年節假日加上大休有116天。包括這些年人們財富的積累，包括30年人們用身體健康犧牲生活質量的急功近利的高節奏的生活方式很多人不喜歡瞭，希望可以找到更加休閑平衡快樂的生活方式。所以現在我們對應的產品開始出現，北京開始出現瞭文化藝術類的，像藍色港灣、三裡屯village，人類社會開始出現瞭分類、分層多元化。還有從西單大悅城那種青年的主題城到遠洋的未來廣場以女性為主體的購物中心。隨著生活收入和人們生活方式的改變，我們的商業也在不斷地發展。

  大傢為什麼願意做城市綜合體？是因為它跟住宅比有五重價值，第一是銷售價值，通過城市綜合體這種可銷售的產品，住宅、公寓、寫字樓、商業街，有一些三級城市會把整體的城市打散和銷售，完成現金流的回轉，同時用這種現金流來支持持有購物中心。第二種價值叫經營價值，通過持有性物業對外的出租，包括自營通過這種租金的經營的回報來獲得這種收益。第三種叫資產價值，通過一個城市綜合體購物中心、租金的培育最後讓資產得到很大的提升，包括一些散戶買商品不僅是要獲得資金的收入，更多是要關註店鋪的未來資產，資產的變現方式一種是通過高的比如說前期投資瞭5個億，經過7、8年通過對租金回報的測算、品牌的測算、人流等等估值可以達到12億，這樣已經出現瞭很多的案例，通過資產和項目的轉售如果是連鎖品牌的開發商，通過資產包的集聚最後實現瞭資本市場的變現。我經常有一個比喻，通過這種現金流的經營可以叫加法式的，而資本的價值叫懲罰性，而資本市場叫立方似的，資本市場的回報是幾十倍、上百倍，中國的創業板、中小板都出現瞭這樣的情況。第五個價值是地方政府最關心的，一個城市綜合體良好的運營、地標形象的樹立會帶動這個城市甚至這個區域的房價溢價和人們生活方式的改變，甚至會成為地方政府首長業績很重要的標準。所以城市綜合體為什麼在中國這麼火？其實由這五種價值產生的。

  根上還有一個更重要的是城市綜合體是中國金融創新系統嚴重確實倒逼出來的融資模式。按照商業地產的標準和發展規律，商業地產應該是持有性的，但我們中國的開發商、無論是自己通過銷售的匯款尤其是通過主融資渠道銀行的貸款都是短期的，我們做金融的叫短貸長用，一個酒店甲A級寫字樓和購物中心，它的投資回報率一般來講是在4到8之間，包括凱德置地有很通常的融資渠道，而且以投資回報為導向的經營模式，投資回報率也隻有8%左右，萬達的投資回報率隻有2%左右，如果按照2來推導可以多少年可以收回投資呢？要50年。用什麼樣的長期低成本來支撐你持有？沒有，中國的金融創新嚴重地確實，實際上是金融創新的缺失逼著開發商創造瞭城市綜合體。包括商業地產這個詞都是中國開發商自己獨創的，城市綜合體也是我們獨創的，因為它是租售結合的金融產品，萬達是最典型的，用現金流和資產。凱德置地做的物業除瞭來福士這個產品，凱德mall就是單體的購物中心，中國很少有這樣的，因為單獨做一個持有性的物業根本支持不瞭多久。證監會要聽會長作交流，金融地產需要哪些金融創新的支持，我認為無論是國外成熟的經驗還是行業的呼籲還是綜合商業發展到今天，可能讓我們的監管部門、管理部門意識到這個問題。商業地產如果要健康的發展，沒有金融創新是不可能的。我們的金融創新不僅是前端的投資的創新，更重要的是商業地產，因為資產必須有退出的通道，萬達按照2%的回報率，這麼多資產都不頂一個星光天地，這麼多的資產號稱有100多億的不動產的持有量，如果沒有退出通道這個資產有什麼用，對他是巨大的壓力。所以金融創新對中國商業地產的發展是至關重要的。

  我簡單說一下兩個案例，這兩個案例是最經典的，都是城市綜合體的全球的標桿。洛克菲勒1931年到1940年打造瞭全世界第一個現代城市綜合體，它的創新至今都引領著全世界的城市綜合體的發展。包括北京最著名的華貿中心都是以洛克菲勒為標桿，很多無數個項目都把它擺在第一位，這樣的例子很多。其實所有的高層的建築首先涵蓋的都是銀行，像美聯社，一個城市最重要的金融、傳媒都是城市綜合體尤其是CBD首選的產品和機構。第一是把溜冰場引到城市綜合體的案例。我們過去的溜冰都是在江河湖海純自然的，但現在有瞭城市綜合體，現在溜冰場已經成為瞭城市綜合體的第四主業，繼百貨、超市、點因圓。美國一直引領著全球的創新。它當年並沒有城市綜合體的概念，先期也沒有成熟的規劃，發展的過程中不斷地完善最後總結出來城市綜合體應該是這樣的，從最早引進新聞、時代華納、藥店、辦公樓、廣場、咖啡廳，以及城市綜合體並沒有酒店，後來發現這裡面成為瞭小社會，每天有65000人上班，最後通過這樣一個歷史創造瞭一個新的案例。

  六本木是亞洲城市綜合體的典范，我曾經帶瞭6個團去日本看這個，六本木創造瞭一個文化都心，標志著整個社會的發展到瞭這樣一個階段，所以他打的牌一開始是把朝日電視臺引進來，美術館、圖書館、劇院成為的主力店，不像中國目前還是以消費、生活、大賣場、超市、百貨、溜冰場已經上升到以美術館、圖書館為主。它提出一個口號，就是讓城市站立起來。因為東京包括日本包括中國都是屬於人口高度密集的土地稀缺的地區，城市隻有兩級發展，像空中發展第二是向地下發展，日本在向空中尤其是向地下發展方面是走在全世界的先列的，所有最好的城市綜合體和購物中心一定是在城市的交通樞紐，地下商業非常地發達。包括北京的東直門、西直門，我們的交通樞紐都叫地鐵上該主義，地下根本沒有空間交通規劃、城市規劃根本是分離，這對資源是極大的浪費，因為交通樞紐是最具有商業價值的。我曾經預測未來的商業地產的發展交通樞紐商業賄成為第二個熱點，它的人流是不用培育的，每天有川流不息的人流，現在所有的城市不僅是北上廣，省會城市甚至是很多前沿的發達城市沒有一個城市不堵的未來我們將有20多個城市開通地鐵，包括現在的高鐵、軌道交通。所以交通樞紐商業未來會很發達，如果我們把通州上蓋就形成瞭立體商業的模式。所以六本木打造瞭以文化為導向的文化中心，更重要的是創造瞭一個立體商業的模型。還有一個是象征意義，人類在追求城市化的生活，在追求急功近利的生活，人類開始迷失。為什麼很多人在高速發展的生活中，周末要吃瞭農傢菜，最近這幾天我接觸所有人都在安排自己的大假期，怎麼把年假跟國情長假捆起來。其實中國改革開放30年，我們這30年是高速發展的今天，也是一個急功近利的社會，人類在追求物質財富的同時透支瞭身體的健康，犧牲瞭個人生活和傢庭的幸福。我們需要回歸大自然，在追求物質的同時回歸心靈的平衡，回歸大自然和回歸鄉村，新一代的城鎮化不是要破壞鄉村而是要追求城鄉一體化，要找到田園的都市，這樣人類的生活才是健康和平衡的。

  所以六本木在高樓大廈上，在喧囂的鋼筋水泥上做瞭一片稻田，會把寫字樓裡面的白領和周邊學校的兒童找到這裡體會插秧，搞瞭一個插秧節，讓他們回歸到鄉村的狀態，在習慣的城市化生活中找到瞭平衡。中國的創新在不斷地推進。在上海已經開瞭，裡面做瞭很重要的主題，做瞭大量垂直的庭院綠化而且也做瞭農莊，在你在購物中心裡能找到這樣的現代文明跟自然文明的結合。這是人類在發展過程中必然要思考的。發展現代城市的過程中其實要思考一個問題，創新有的時候並不一定是高科技的創新，把人類生活所經歷的所有的要素進行重新的組合，也是一種創新。所以，六本木給瞭我們一個非常大的啟示，在保持現代文明、高科技的同時把自然、把文化做瞭很好的溝通，創造瞭人類消費的目的，也創造瞭在現代城市中精神的歸屬。

  中國城市綜合體發展的節奏，02年我們提出瞭商業地產，06年提出瞭建築綜合體，08年有綜合體大躍進，杭州100出現瞭。09年我們組織瞭城市綜合體第一屆論壇。10年出瞭第一本城市綜合體的專業研究報告，做瞭第一個研修班。12年城市綜合體從一二線城市向三四線城市蔓延。

  最後看幾個城市管理的數據，城市綜合題在發展的過程中除瞭金融商業地產還有一個政府管理，中央政府管理的嚴重確實和地方政府作為主要歸屬的二級立法，地方政府也在重視，12年成都市出臺瞭大型城市綜合體項目管理條例，標志著地方政府對商業地產發展進入瞭更加理性的階段。我這次去昆明跟當地的建築金融的領導，政府裡專門成立瞭一個城市綜合體辦公室，對城市綜合體的發展規劃審批指導專門成立瞭辦公室，這是非常可喜的，表明地方政府也在不斷地理清，要作為一個產業，作為城市繁榮很重要的產品的方式或者是一個商業的模式來推薦。

  看一個數據，中國的城市綜合體成都有100多個，河北省建100個商貿綜合體，合肥有60多個，鄭州在建的將近60個，昆明有60個，南京50多傢。基本上二線城市綜合體有10個城市提出瞭要建設100個城市綜合體。這是一個城市綜合體的發展模型，這是有代表性的旗艦型的企業，它的城市綜合體都有很重要的產品的標準，從選址特點、規模體諒、業態組合、經營模式都有相應的標準。中國的標準是標準化、連鎖化、快速發展。中國改革開放30年包括城市化的發展速度正處在高速發展的加速期。但同時也開始出現瞭差異化、特色化、主題化、個性化的發展階段。為什麼做城市綜合體？如果不想清楚這個問題城市綜合體是很難享受最大的價值的。中國第一個做專業的三級地產的開發商，寶龍地產在香港上市，去年年報租金收入隻有2.4億，核心利潤隻有3.9億，萬達一年不動產租金收入34.6億元，北京一個新光天地去年是67億，持有面積萬達突破瞭1000萬平米。年回報率不足2%。凱德商用物業年回報率超過8%，一年就達到4%，第二就達到6%，第三年達到8%。如果達不到指標經理要下崗。最有代表性的香港新鴻基年租金純租金是110億，超過大陸百強房企加總。租賃的利潤是100億，酒店的利潤是10億。持有性物業最大的價值是資產，不斷持有物業的租金收益的持續的增長，因為一個城市能成為商圈、成為好的項目的地段是有限的資產租金的價格是不斷地進行的。中國的國貿1990年我就在國貿工作，從90年到今天國貿已經建設到第三期瞭，國貿寫字樓的租金最貴的三期，一個華貿中心頂寶龍30個地產的資產。所以一定是持有性的資產價格和資本價格。

  我們商業地產主流企業做商業地產的比例也可以看出轉型，萬科還是被動的，還是以住宅產業化為主的，但無論是去很多城市拿好的地、大塊的地，政府都不會給單一的，必須要做商業地產。第二，很多郊區化的大地產，如果不把社區做好物業價值、整個的品牌都會受到很大的沖擊。所以萬科現在也開始轉型瞭，也開始做城市綜合體，在北京剛剛提出來做五菜一湯，一定要把社區做好才能提升整個城市綜合體包括住宅的價值。富力也是這樣的，龍湖也是如此的。萬達、寶龍、華潤已經把商業地產做成瞭專業的開發商。

  最後，給大傢看一個現代城市綜合體發展過程中不單純是學習還有很多的創新，比如說峽谷式的，成都的萬象城就是這樣的。萬科現在在做壹海城。當然有些東西還是概念的階段，尤其代表的是創業板股價最高的公司是東方園林，前年創造瞭職業經理人的天價，把萬達的副總裁挖過去瞭，超過瞭唐駿的身價。他們現在是搞公園綜合體，現在沒有真正的產品面世，前期做大量的研發和配套，未來可能會給我們耳目一新的感覺。南寧萬象城很多人去過，中國首例候機樓綜合體，有直達機場的大巴。深圳也在做一個全生態的綜合體及綠地在做606米的超高層的綜合體，將改變華中乃至中國的記錄。上海一個項目很好是慢綜合體，我們現在不能承受生活之快、之重，每個人都感覺到生活壓力很大、節奏很快、很焦慮。我看瞭搜狐的老板張朝陽閉關瞭一年，因為他無法面對財富成名包括快節奏的互聯網生活帶來的焦慮和自己精神層面的崩潰，最後跟董事會請假閉關一年，讓自己重新調整，中國人很多都有或多或少的精神疾病，所以我們需要在現實生活中找到更好的對應的對沖的生活方式。通過很多內部的動線的處理會讓人體會到會放松下來，會感覺到生活是可以這樣過的，可以找到更加快樂的方式。這些創新非常好，都代表著中國商業地產發展的趨勢。

  時間有限我今天就講這些，謝謝各位！

  主持人(男)：謝謝朱凌波給我們帶來的精彩演講，再次用掌聲謝謝朱凌波老師！ 接下來是我們安排的頒獎典禮環節，本屆論壇評選活動經歷瞭兩個多月的時間，先後得到瞭建設部門領導和各個媒體的大力支持，評審委員會本著客觀、公正的原則，經過媒體、協會推薦，企業申報，專傢評審，媒體公佈的流程，嚴格按照參評標準從中脫穎而出百傢優秀項目，傑出企業，領軍人物，讓我們一起期待他們的風采。

  企業獲獎名單：

  毅德控股

  清豐億洲實業發展有限公司

  安徽中琦置業有限公司

  黑龍江省美澳房地產開發有限公司

  無錫五洲國際商業地產策劃有限公司

  上海五策房地產咨詢有限公司

  青島銀海世邦房產顧問有限責任公司

  天津聯旭維房地產投資顧問有限公司

  天津聯合房地產銷售代理有限公司

  廈門聯合智業房地產策劃代理有限公司

  江蘇鄭氏偉業房地產營銷策劃有限公司

  北京金鵬房地產經紀有限公司

  南京耘思堂房地產策劃咨詢有限公司

  長沙市嘉業房地產顧問有限公司

  佛山市溶洲建築陶瓷二廠有限公司

  重慶大川門業集團有限公司

  新鄉新飛亞電氣有限公司

  江蘇盛世向陽花制暖技術有限公司

  香港津泓櫥櫃有限公司

  清原滿族自治縣四方建築工程有限公司

  上海生特瑞建設有限公司

  廣東中金建築安裝工程有限公司

  沈陽眾誠建設集團有限房屋2胎銀行年息利率多少免費諮詢試算公司

  北京建誼建築工程有限公司

  天津市武清區建築工程總公司

  來賓市興賓區第一建築工程公司

  丹東五洲建築工程有限公司

  西安市建築工程總公司

  深圳市建業建築工程有限公司

  深圳市漢沙楊景觀規劃設計有限公司

  上海博大園林建設發展有限公司

  四川藝馨環境景觀工程有限公司

  北京首信市政園林綠化工程有限公司

  北京青谷景觀工程有限公司

  甘肅萬邦園林景觀工程有限公司

  上海十方園林發展股份有限公司

  珠海市粵華園林綠化建設管理有限公司

  珠海經濟特區鴻苑園林工程有限公司

  四川羅漢園林工程有限公司

  墾利縣水利工程公司

  唐山豪門園林有限公司

  海南金棕櫚園藝景觀有限公司

  項目獲獎名單：

  杭州西田物業經營管理有限公司 西田城購物中心

  中山市中垣物業拓展有限公司 中山？興中廣場

  南京秦淮河建設開發有限公司 水木秦淮街區

  清豐億洲實業發展有限公司 清豐億洲樂活城市廣場

  煙臺恒盛置業有限公司 棲霞國際廣場

  天津市易品建設發展有限公司 港東新天地商業廣場

  揚州三盛房地產開發有限公司 三盛國際廣場

  佛山市三水區寶盈投資有限公司南海大瀝分公司 大瀝寶盈廣場

  洛陽開元市場開發有限公司 洛陽開元精品服飾廣場

  安徽中琦置業有限公司 釣魚臺生活城

  贛州贛晟房地產綜合開發有限公司 禦瀾灣

  河源市恒旺房地產開發有限公司 新域？藍山

  文昌百靈頓房地產開發有限公司 華僑星城

  福建莆田聯創世紀投資有限公司 莆田聯創國際廣場

  惠州市龍達房產開發有限公司 龍達？九瓏山

  商丘市溫信房地產開發有限公司 羅馬花園

  黑龍江省美澳房地產開發有限公司 美澳？阿卡地亞

  人物獲獎名單：

  商丘市溫信房地產開發有限公司 張清江副總經理

  無錫五洲國際商業地產策劃有限公司 李峰董事總經理

  天津聯合房地產銷售代理有限公司 孫朕副總經理

  廈門聯合智業房地產策劃代理有限公司 李加旺董事長

  北京金鵬房地產經紀有限公司 閔金彪董事長

  北京金鵬房地產經紀有限公司 王金亭總經理

  長沙市嘉業房地產顧問有限公司 張擁軍總經理

  山東蓬建建工集團有限公司 梁平董事長

  西安市建築工程總公司 買亞鋒總經理

  來賓市興賓區第一建築工程公司田 寬樓總經理

  黑龍江省美澳房地產開發有限公司 孟憲奎董事長

  工程獲獎名單：

  中鐵二十五局集團有限公司 深圳市南坪快速路二期A段工程第4合同段

  廣東航達工程有限公司 東莞市虎門港沙田港區(陽鴻)液體化工碼頭工程

  吉林省長泓水利工程有限責任公司 五傢子泵站建築工程及臨時工程

  遼寧龍宇建設工程有限公司 撫順市保障性住房基礎設施大配套建設項目道路工程四標段

  中交第三航務工程局有限公司 蘇州港太倉港區三期工程

  天津市武清區建築工程總公司 盛世傢園三標段39#樓工程

  許昌大成建設(集團)有限責任公司 許昌市三鼎。華悅大酒店(原凱悅大酒店)

  沈陽眾誠建設集團有限公司 康懿傢園住宅小區

  西安市建築工程總公司 文景小區27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#、34#、35#樓

  成都綠茵景園工程有限公司 江北城B地塊(寰宇天下)

  中國人民解放軍總裝備部司令部921工程指揮部 航天員野外救生技能訓練場綠化工程

  北京首信市政園林綠化工程有限公司 航天員野外救生技能訓練場綠化工程

  青島花林實業有限公司 奧帆基地及火車站周邊綠化改造工程

  北京青谷景觀工程有限公司 國信美邑二期非示范區環境工程

  北京市北亞園林公司 順義區牛欄山鎮張莊片區舊村改造二期項目一標段(南區)景觀工程

  大連花卉苗木綠化工程總公司 小窯灣翔鳳河公園二期景觀工程

  江蘇國美市政園林建設有限公司 徐州礦物集團華美和園二期(棚戶區改造)小區綠化工程

  珠海市粵華園林綠化建設管理有限公司 珠海橫琴新傢園首期項目住宅組團園林綠化及景觀道路燈工程

  深圳市海岸線景觀工程有限公司 保利。愛琴海項目售樓部園林景觀工程

  浙江天童園藝有限公司 奉化市溪口武嶺公園改造修繕工程

  珠海市睿軒園林景觀工程有限公司 中海。銀海灣展示區園建工程

  鐵嶺市風景園林綠化有限公司 鐵嶺市火車站前廣場改造工程

  主持人(女)：再次祝賀獲獎企業代表和兩位老師的精彩演講，並感謝各位領導的大力支持和關懷，感謝到場的媒體朋友們，2013中國房地產業、建築業、園林綠化發展高層論壇上午的會議就到此結束！請大傢到一樓中餐廳用餐。下午的我們的會議兩點準時開始，房地產行業和園林行業下午兩點準時開始，請企業代表們、媒體朋友們準時出席。謝謝大傢！

  主持人：各位嘉賓2013中國房地產業發展高層論壇中國建築業園林綠化發展高層論壇下午的會議現在開始。有且中國建築科學院研究員黃如福老師為我們做主題演講，演講的題目是中國建築企業的未來競爭力就是軟實力，掌聲歡迎！

  黃如福：尊敬的各位領導、各位專傢非常高興有機會和各位來共同探討建築企業的有關形勢和問題。今天上午我們經歷瞭非常激動人心的時刻，在座的一些專傢和企業都獲得瞭獎項。我們的一些領導和專傢上午就建築行業、我國的經濟形勢做瞭深刻的剖析，下面我想從軟實力方面談談我們建築企業應該做什麼，面對當前復雜的經濟形勢該怎麼發展我們自己？我認為這是我們最重要應該做的事情。無論是什麼樣的形勢和情況，最應該做的事情還是應該把自己的事情做好，打鐵還得自身硬，這句話始終是正確的。

  當前的形勢有很多的專傢學者都進行瞭深刻的剖析，也進行瞭各個方面的探索和探討，有的說當前的形勢很復雜和嚴峻，但我認為從國傢領導和有關方面認為當前形勢的基本面還是好的，總體的運行還是平穩的，但是形勢還是嚴峻的。我們國傢從經濟高速增長到目前這屆領導上臺之後，提倡的是提質增效，提高發展的質量、增加發展的效益。這是一屆領導上臺之後提出的非常重要的發展目標。到目前為止我國經濟發展到瞭一個非常關鍵的轉型期，也就是說中國經濟進入瞭一個十字路口，經濟進入瞭轉型期。我們的社會進入瞭矛盾的凸顯期，社會上的各種矛盾在過去一段高速發展的時期，所遺留下來的問題，遺留下來的各種社會矛盾，遺留下來的環境污染的問題等等，各方面的矛盾現在十分地突出，改革進入到攻堅期。增長進入瞭一個換檔期，過去是高速發展現在應該放緩這個速度。我們的企業傢們應該認識到這樣的形勢，在當前復雜的形勢下，我們國傢不可能像08年一樣拿出四萬億拉動需求，現在這種不太可能瞭。這屆政府尤其是有很多國內外的學者認為這個是"李經濟學"--少刺激、缺杠桿。這樣的經過下不會出臺大規模的刺激經過的政策，未來的經濟靠什麼來支撐？如何來健康地發展？我們建築企業機會在什麼地方？有沒有機會？這個問題也應該是這個行業裡面的企業傢們、專傢學者、在這個行業裡面做的這些從業人員都應該認真思考的問題。實際上我認為機會還是有的。

  第一個機會是城鎮化。第二個機會是企業的並購重組。第三個機會是地方金融改革。第四個是環境保護產業，今天看到很多園林綠化的企業，我認為在這個時期應該來說是碰到瞭一個比較好的發展時期，有很好的機遇。第五個是文化產業。第六個是醫藥行業。第七個是鐵路貨運行業，因為這次中央會議之後實行大部委制、撤銷瞭鐵道部，政企分開之後這是鐵路貨運很好的機遇。第八是信息產業。第九是軍工行業。第十是金融行業。一共是十個大的行業，在今後一段時期中是機遇，會很好。

  我今天要和大傢探討一下與建築行業密切相關的四個方面：

  第一是城鎮化。

  現在我國的城鎮人口有52.6%，也就是說一半的人口是城市人口。按照國傢的規劃應該是達到75%的人口今後在城市裡生活。這就意味著今後25年還有3.5億，將近4億的人口應該進入城市。這個比例、這個數據大傢可想而知，這需要花費多少鋼材、需要多少建築材料，需要多少市政設施、需要多少醫院、學校和住宅。這個數字是巨大的，這個商機是巨大的。但是新型城鎮化不是簡單地造城運動，這對建築企業提出瞭很高的要求。我們要註意遵循城鎮化的客觀規律，落實人口城鎮化、城鎮化和農業現代化要相輔相成，這個發展策略是不會變的，應該來說是要堅定這樣的發展策略。過去我們在做城鎮化的過程中，很多人進瞭城但沒有享受到城市的待遇，產生瞭很多新的矛盾。新一輪城鎮化這方面會更加地註意。城鎮化的進程中、地產、軌道交通、水利設施等行業可能會率先受益，因為這些東西不事先提前解決，這樣農村人口城鎮化之後這些問題不解決，城鎮化的水平不會很高。而且公共服務和消費則有望成為新型城鎮化建設的重要的著力點。我個人的看法就是在城鎮化的過程中，這些方面給我們提供瞭一個轉型升級的機會，我們應該研究提升這樣的問題，那些機會是給有準備、有思想的企業傢們、企業所預留的。

  第二，並購重組。

  這是非常重要的企業發展的經營手段，也就是說企業在發展的過程中是一種尋找資源和市場的經營手段，所以已經上市的企業越來越多，現在我們國傢有很多這樣的企業，比如說建築行業、建設領域也有很多這樣的企業在上市。但伴隨著經濟轉型和優勢企業做大做強的需要，尤其是我們現在監管部門證監會、證監部門在關於推進政策並購的引導下，將有優勢的企業利用資本市場這個平臺快速地做大做強，推動行業的整合、淘汰落後產能。也就是說現在有一些企業，他們本身的技術水平不夠，或者說他有市場或者說有的有技術，但是市場不行。這個很可能被別人兼並的企業。為瞭市場發展再造就一條存量優化的新路，並且並購的為大量的上市公司提供瞭新的發展機遇。更重要的是為創業投資公司、私募股權投資企業提供瞭新型的退出渠道，有助於提高投資效率。在復雜的環境下，越是在經濟下行的情況下，這種企業之間的並購重組是常見的事情，我們如果是有實力的，就把一些有市場的或者說缺少技術的，或者有技術的缺少市場的，或者有人才沒有資金的，像這樣的某些有特點的企業收購到自己的旗下，這是發展的趨勢。

  第三，地方金融改革。

  現在在試驗期，區域系金融改革提速，在金融服務實體經濟能力提升的同時，也為相關上市公司帶來新的發展空間和投資機會。這是目前很多地方中央給瞭一些政策，比如說浙江的溫州、福建的泉州等地將鼓勵和支持民間的資金，以多種形式有序地參與地方金融改革，降低企業融資成本。現在我們企業要做任何事情是離不開資金的。比如說現在要項目BTBOT的項目，這種情況下有時候我們的企業在埋怨說業主方或者是建築方變相地采取這樣的融資的手段來承接工程。實際上在國際上，帶資經營的項目通過世行和亞行以及有關方面的統計，應該來說帶資經營的項目達到瞭65%以上。這是現在應該成為一種趨勢，就要求我們的企業必須有足夠的融資能力，但是現在我們國傢的資金非常有限，這個資金從什麼地方來？大量的資金隱藏在民間，現在這種民間企業融資的方式應該來說正在進行試點，將會大規模地擴大。福建的上市公司參與金融改革區域建設有三種方式，第一是參與金融機構服務實體經濟，二是參與信用體系的建設，三是通過行業協會參與組建一些投資性的產業基金。天津濱海新區準備成立一個科技金融集團，也是融資型的集團公司，浙江、廣東、福建等地已有多傢上市公司通過發起或者是參與成立小額貸款公司等方式涉足地方上的金融改革。就是要利用資本這個杠桿的力量來實現跨越式發展。這是金融改革方面給我們這些企業帶來的機會。

  第四，環保產業。

  我們過去大規模的建設中留下瞭很多的問題，包括環境的破壞開發方面的一些問題。現在提出來要建設美麗中國。在這樣的主題下，未來相當長的一個時間內，環境保護將會成為一個非常重要的投資主題，我說瞭做園林工程的會趕上一個很好的時期。昨天晚上的新聞聯播大傢都看到瞭，中央決定在未來五年中，提前五年使空氣質量達標。這個任務是非常繁重的，節能和污染方面的治理有非常大的密度來做這個方面的工作。針對環保的嚴峻形勢，人大將加強環境保護的立法和監督，並講求實效，將環保成效和地方政府的考核掛鉤。這一條如果說與地方或者是省市的省長、省委書記掛鉤這些事情做起來力度就非常大。所以要加大行業、產品財稅方面支持的力度，很多企業現在正在研究轉型升級，在這個時候也應該研究研究這個方面的機會。在環境保護方面除瞭政府的態度，從企業本身來說有很多企業已經著手在設計方面加大瞭投資，中國華電集團用於環保投入的資金達到瞭40億元，這是很好的例子。新一屆政府上臺之後面臨著當前的經濟形勢和經濟政策，有十個方面的機會，對工程建設行業來說我把四個方面與我們緊密相關的城鎮化並購重組、地方金融改革、環境保護產業跟大傢做瞭交流。

  我們面臨這樣的機會準備好瞭嗎？我們是不是準備好瞭？我們如何抓住這樣的機遇？看看我們自己的一些企業，無論是國際上還是國內上排名靠前的幾傢企業，第一傢企業是中國中鐵，這個數據是從2012年2月14日，上市公司對外公佈的數據。中國中鐵的年收入是4737億元人民幣，市場價值是455億，市場的價值紙幣和收入之比是10%，中國中鐵的主業業務是基建、房地產、工程設備和零部件制造。中國鐵建，年收入4702億人民幣，市場價值是437億人民幣，市值之比是9%，主營業務是工程總承包、勘查設計咨詢和工業制造。中國建築，年收入3704億，市場價值是945億，市場價值紙幣是26%主業是房建、基建、房地產。九傢企業中國中鐵、中國鐵建、中國建築、中國中冶、中國水電、上海建工、葛洲壩、中國化學、中材國際平均年收入是1489億人民幣，市場價值是多少？平均是295億市場價值之比是22%。這是中國九傢頂尖的企業，而且在國際上也是有一定的知名度的企業。

  再看一下國際上的九傢企業，第一傢是法國的萬喜，年收入是2842億人民幣，按照匯率和開盤價把它轉換成人民幣。市場價值是1789億，市場價值之比是63%，法國的佈依格年收入是1932億，市場價值是643億人民幣，市場價值之比是33%。它的主營業務是建築、交通和運輸。德國的霍克蒂夫是1826億人民幣，市場價值是333億人民幣，市場價值之比是18%。主營業務是建築、開發、服務、特許經營。世界上九傢頂尖的企業，平均年收入是1457億人民幣，市場價值595億人民幣，市場價值之比是41%。這兩組數據國內九傢頂尖企業和國際上九傢頂尖企業進行一下對比能看出什麼問題？業務規模中國建築企業平均年產值是1489億元，國際上的九傢建築企業平均年產值是1467億人民幣。中國的建築企業的規模比國際上的建築企業的規模相當或者還要大一點。從市場價值來看，中國的建築企業平均市場價值是295億人民幣。國際上的九傢建築企業市場價值是595億人民幣。由此可見國際上的先進企業的市場價值是我們的兩倍。再看盈利能力，中國的建築企業平均是22%，國際上的建築企業平均是41%，國際上先進企業的贏餘能力是兩倍，這是企業和企業的比較，沒有進行人與人的比較，如果做人員的比較，每個人所產生的價值、效能，是美國的1/18，是日本的1/20。我們18個建築人所幹的活是美國一個建築人幹的活，20個建築人幹的話是日本人一個人就可以完成的。由此可見，我們的效率是多麼低。

  由此可以得出一個結論業務規模的擴張已經不是中國建築企業優先要考慮的問題。提升企業的盈利能力是中國建築企業最為緊迫的問題。為什麼中央提出來一個提值增效，提高發展質量，增加效益。這也可以看出當前中國的建築企業需要的是什麼。

  這些企業的究竟問題出現在什麼地方？某國營企業09年的營業額將近15億，10年是15.5億，11年是23億，12年是54億。利潤在09年的時候是2.35%，10年是3.75%，2011年是3.1%，2012年是2.01%。這個看出來一個什麼問題？我們的業務規模在不斷地擴大，我們的利潤也在增加。但是我們的利潤率卻在下降。我們的經營額、產值在增加，利率和利潤率在下降。很多企業都可以回去算一算，可以計算一下這幾年的情況是什麼樣的。這個曲線和數據放映瞭絕大多數企業發展的現狀。現在規模做大瞭，但是我們的盈利能力在下降。

  再看一個私營企業08年的營業額是10億，09年19億，2010年27億，2011年38億，12年52億。但它的利潤08年是5.3%，09年是5.5%。10年是6.3%，2011年是5.9%，2012年是6.2%。這比我們一般的建築企業的利潤率都要高。為什麼會出現這樣的情況？他采取瞭勞動股份制。看過《大宅門》的都知道勞動股在這個企業中用得非常好，也調動的員工的積極性，這是我們體制管理的制度上發生瞭變化所帶來的效益。應該知道現在從市場上拿到的工程項目，不管是哪一個企業，盡管競爭十分地激烈，但從市場上拿到的項目的價格是差不多的。為什麼有的企業利潤很高，有的企業的利潤很低呢？就是內部的管理制度、內部的經營管理的問題。這傢企業08年38億，12年將近98億，利潤率從5.6%下降到1.1%。這傢企業在項目管理和企業內部管理上存在著一定的問題。比如說現在很多企業還采取這樣的一種工程項目內容承包、掛靠經營、承包給外部的管理模式。這種管理模式在我們企業發展的初期，在改革開放的時候，這種模式是有用的、是有效的。比如說安徽的小崗村自從83年實行土地承包到戶之後，這個地方就沒有餓死人、就沒有逃荒要飯的問題，很快就解決瞭溫飽的問題。但農村長期采用這種承包模式可以嗎？不可以。十八大之後提出來以傢庭承包的模式改成大片土地的承包，實際上就是走集體農莊的道路。你有水稻種植經驗的人可以種植水稻，有棉花種植經驗的人可以種植棉花，資源的整合肯定比單個傢庭抗風險的能力大得多。這種資源上的整合、技術上的整合、各個方面的整合肯定比單個傢庭要好，這樣的一種商業模式和經營模式還是好的嗎？農村最富的地方是什麼？江蘇的華西村，走得是多元化的道路，不僅有農業、工業和糧食深加工。現在還成立瞭一傢航空公司。我們在發展的過程中應該及時地研究自己的商業模式，研究自己的管理制度。

  我們進一步把中國企業和國際上企業進行對照，無外乎就是硬勢力和軟實力的問題，中國的建築企業從裝備、能力規模上看不比別人差，體積最龐大的建築工程在中國都可以做出來。但我們企業班子建設的能力、體制建設的能力、自我建設的能力不夠。另外一個是企業文化和品牌，團隊建設的能力不夠。億趨勢分析能力、規劃實施能力不夠。及時來分析研究中央的政策，進行轉型升級，重新定位我們的企業該進入哪些領域該承接什麼樣的工程項目，能夠在這些方面能及時地作出決策嗎？員工的效能和日本美國相比，我去日本考察的時候不提倡員工加班加點，提倡的是員工個人價值觀，員工自己的職業生涯和企業發展能夠緊密地結合起來。個人的願望、個人的職業生涯能夠在企業裡得到很好的體現。你自己加班、自己願意幹，甘心情願幹得心裡很痛苦，因為自己的價值在這個企業裡得到瞭體現，是同步在進行。這是不需要的。要把個人的價值觀、個人的職業生涯和企業能夠緊密地結合起來，這才是最大的動力。另外是組織能力、資本的運作能力。我們的企業的重組、並購這就是資本的運作能力，國際化的經營能力，有一些企業在國際上做工程的質量還可以，但回來就不可以，在本市的不行，在外市的還可以，在本省的不行在外省的還可以。為什麼會出現這樣的問題？是誠信的問題。誠信表現的就是企業的品牌。管理的信息化的能力。

  什麼是軟實力？是企業領導和員工在理想、目標和利益等一致的基礎上所產生的吸引力和凝聚力。不僅是員工，企業的領導，如果說我們的利益是一致的，我們的理想是一致的，目標是一致的，這樣的一種力量大傢在一塊兒，這是無窮無盡的力量，這是非常重要的歷來。我們在講到企業的凝聚力的時候很多學者有關的專傢在講木桶的短板理論，其實這不僅僅取決於短板，還取決於木桶中的箍的力量。如果箍不好的話就綁不緊。這是兩個方面的問題，不僅僅取決於短板還取決於箍的力量，這個箍的力量就是凝聚力，所以加強企業的凝聚力是非常重要的一件事情。在當前復雜的環境下，該做的事情就是這個。第二是加強制度建設。公司的制度應該按照這樣的體系來進行建設。大傢一定要知道最重要的創新是管理的創新，那就是決定企業走什麼道路應該進入哪些市場，經營思想是什麼？商業模式是什麼？這是每一個企業在遇到復雜的情況下必須要認真考慮的問題。有一傢企業在08年金融風暴來的時候已經進入瞭即將倒閉的時期，我給他們制定的是如何走自己的發展大陸，按照什麼樣的商業模式來管理。這就決定的後面一系列的制度建設、流程建設。企業裡面有很好的能人，能管住企業、駕馭企業，隻要這個事情請示匯報就能做好。企業這樣的要通過人治、人管人的模式，在我們的建築企業中並不少見。但這樣的情況不能長期下去，這樣對企業的發展是不利的，企業的成長需要領袖但更需要合理的制度。翻開美國杜邦的歷史，他們也是走過瞭這樣一條道路，這是非常痛苦的，盡管現在做得很高而且是非常知名的一個企業。因為好的制度比好的領袖更重要，更能讓企業發展持續。堅持用制度管理，企業的一切管理行為會變得系統而規范。管理者的能力遠遠不如制度的威力。制度管人、流程管事、團隊打天津、制度定江山。我們的管理制度包括兩個方面的內容，第一是企業治理體系，另外一個是生產經營體系。治理結構體系包括瞭董事會、經營班子的建設，這都是治理結構的范疇。作為一個現代化的企業，必須在公司運行股份化改造，經營要集約化、管理要標準化、手段要信息化、員工職業化。不管是國營的還是非國營的企業，公司一定是要股份化調動所有員工的積極新，經營集約化走集約化經營的道路，利用企業整體的優勢和資源來進行。現在進入瞭信息化的手段，企業創新都是非常有限的。比如說今後的建材商店實體商店還存在不存在應該打一個問號，也許還存在10年、20年，今後是一定不會存在的，包括瞭今後的百貨商店是不是還存在都是一個問題。所以信息化給我們帶來的問題應該很好的研究。生產經營方面的體制建設應該來說包括瞭市場營銷、商務管理、工程管理、施工技術管理、財務管理、人力資源管理、行政事務管理。這些方面都是在企業經營生產方面必須要認真進行研究的。思路是什麼呢？作為一個企業來說如何制定商業模式是非常重要的。因為市場營銷的方面是公司多項業務的龍頭，決定企業的生存，市場營銷工作源於實力歸於精神。建築施工企業市場營銷，銷售的是企業的實力、企業精神、企業品牌，如果沒有這些做銷售很困難。銷售的目的是培養高端市場提高項目總承包能力，堅持和擴大終端市場的競爭優勢，鞏固並擴大領先地位和品牌的影響力。

  措施是什麼？進一步建立健全工程信息立項制，營銷經理責任制、營銷費用核算制，尤其是營銷經理責任制，是不是每一個項目都跟實施的過程一樣也有項目經理責任制。我的一個問題是，在制定企業發展的時候，對於每一個業務領域必須有清醒的商業模式、管理思想。這是我們制度的創新。作為商務管理的方面，目標是提升公司的商務管理水平，強化合同管理、風險管理、降低成本，提高公司的發展質量，推進公司新一輪的發展。具體的是在每一個企業都有自己的實際情況，都應該根據自己的實際情況來制定自己的發展戰略。都應該制定自己的發展模式，都應該在你發展的模式下研究管理制度，這才是制度創新。很多人在停留在財務管理階段，企業管理應該以財務管理為中心，財務管理應以資金管理為中心，資金管理應以現金流量管理為中心，現金流量管理應以經營活動現金凈流量管理為中心。不能把財務管理永遠停留在事後管理上，這是必須以管人和管事相結合，才能把企業命脈抓住，不至於使企業的現金流斷掉，這是要深刻考慮的問題。

  總之現在全球經濟形勢比08年金融風暴還要嚴峻，目前尚未預料到有好轉的跡象，盡管如此政府也不會重蹈覆轍，再拋出大量貨幣投資基本建設，刺激經濟增長。現在有部分中小企業已經感到瞭生存的危機。中小企業的出路在哪兒？不少企業已經轉向其他領域，投資能源礦產入股新興產業，試圖利用產業多元化來擺脫困境，這種原理本行涉足不熟悉領域的行為風險很大，無論是投資能源還是新鞋產業都需要真正懂行的人和足夠的資金，中小企業在這些方面顯然優勢不大，多元化對中小型企業來說不是最好的辦法。企業間的並購是優勝劣汰，行業內調整結構優化升級是最常見的做法，尤其是金融危機時期，這種並購活動更為盛行。並購有利於真正的大型企業實現競爭優勢，因此中國的死共企業面臨的是大並購、大洗牌的日子即將來臨。

  這是我要給各位專傢領導發出我自己的一個感慨。制度創新是企業唯一的出路，軟實力決定瞭競爭力，如果一個企業沒有規模就沒有話語權，沒有實力就得不到尊重。是做大還是做強規模就是做大、實力就是做強，如果說在沒有話語權的情況下首先肯定要說話，沒有規模就沒有話語權，一個企業的實力最終表現在成本上，一個企業的風險最終表現在資金上。所以我們應該在這個方面很好地打造企業的引領能力，凝聚力、決策力、控制力、執行力。隻有這樣的企業才能在任何風險、任何困難時期都能夠平穩地渡過。最後祝福所有的企業傢們能夠平穩地渡過這段困難的時期。謝謝各位！

  主持人：有請中國社科院城市發展與環境研究中心主任、中國住宅與房地產業寫名譽會長牛鳳瑞老師。

  牛鳳瑞：非常高興和大傢共同來分享我的思考。會議原來讓我講一講新型城鎮化的問題，昨天晚上我這個問題講瞭三個小時，今天在座的都是建築領域的、房產領域的老總們，我更願意跟大傢共同討論一下目前分歧不大的有關房地產長效機制的問題。在說這個問題之前我想解釋一下什麼叫長效機制，我查瞭《辭海》，最後的結果夠沒有瞭解社會政策領域裡的長效機制。有關這個問題或者是這個概念自己做瞭如下的解釋。所謂長效比較好理解的是相對穩定的、長期的、持續的、持久的效率。作為一個機制，自動調節的內在職能，第二是自我適應外部變化的能力。如果做這樣一個界定再來討論房地產業的長效機制問題。在這個問題上我想今天談兩點看法，第一，既然要建設長效機制，就對以往的機制是不是有回顧和評估。第二，談談我的建議。為什麼叫建議？我是搞學術的，不屬於決策部門，說不說在我，聽不聽在他。第一個問題我想簡單地談一下對以往中國房地產長效機制的評估。在評估之前還得從實際出發。

  最近新聞媒介上找到瞭一些報道，中國城鎮住房短缺時代已經結束，而且非常長，這是分析中國目前城鎮住房的數量存量，節噸是大概2010年經過普查全國城鎮住宅的總面積是200億，戶均1.02套，背後的含義是中國城鎮住房存量夠住瞭。所以說，它的標題是"中國城鎮住房短缺時代已經過去，說到這兒我倒想起上世紀90年代中期中國剛搞限購有一個中國告別短缺的理論，後來我們有鋼鐵過剩、水泥過剩、發電過剩等等。最近十年宏觀調控一直是把防經濟過熱、防投資過高、防產能過剩作為主要的調控的方向。中國產能真正過剩瞭嗎？1億噸的時候過剩，2億噸的時候喊過剩，7、8億的鋼鐵持續瞭幾年。現在要解決所謂的過剩的問題。發電也是這樣的，有人說我們發電廠三年不建可以滿足電力供應。說明我們的輿論往往走在中國實踐的後面。對住房怎麼看呢？雖然忖量是戶均1.02套，背後的含義是包括有25%平方，也就是說包括瞭公共自來水和廁所。還有大量的危舊房，現在一直在抓這個事，進行危舊房改造。他們有一個床板是一個基本的需求。接下來隨著城市人口的增長，戶數的增長數要快於人口的增長速度，將來的城市人口可能還要增加5億，現在是7億多一點。現在得考慮更新改造和周轉，再加上0.1的系數，我算瞭一下中國現在從目前城鎮住房存量200億要實現城市化，住宅建築面積當在500億到600億。如果今後30年到40年每年需要增加多少戶就可以知道瞭。這僅僅是存量的增加，還有一個質量的提高，所以有人說中國房地產黃金十年期已經過去瞭，事實證明不正確。中國今後不是還有一個十年，還有若幹個黃金十年。這是我一個基本的判斷。

  一線城市又出現瞭新的計劃，將催生未來的房價的預期網上省，而且又有需要嚴控政策出臺的。我認為地王的出現，這裡面主要是講單價而不是總價地王，那還有批地面積的事。現在房價由地價來決定，或者說地價對房價有巨大的影響。地價是由什麼決定的？他們是說由區位解決價格。區位由什麼決定的？區位由社會固定資產投資的積淀決定的。這樣看作為房價來說，那個區域的房子值多少錢通過低價然後轉換，是一個社會投資凝聚積淀的一個轉化形式。這個地價的增值收益整個社會投資的積淀是不是應該歸社會啊？誰代表社會啊？政府。。所以說土地財政是社會再分配的杠桿，是如何用好的問題而不是簡單地否定有這個毛病那個毛病，這是一個改進的過程，而不是簡單地否定。有更好的方法更好的體制來替代它嗎在目前沒有的情況下，我們是如何把它用好的？這樣的話才有前途。所以我一直說，房價的背後、地價的背後是負責的社會再分配的問題。簡單地講這個問題是沒有出路的，我們應該是從一個全局的、全面的、系統的過程的來看待這個問題。

  最近十年來中國政府通過拿地、征地從農民手拿走瞭30萬億，如果這個數據是正確的，這不是土地局的權威數據，我現在做一個反正，因為不知道數據怎麼來的也很難說，現在做個反證，中國最近十年來的商品房的累計銷售收入不到31萬億，另外假設政府的土地收入是一個批復收入，並不是政府的純收入，要拆遷、安置。還要打一個很大的系數，這就涉及到土地財政的問題。中央政府土地收入的10%搞教育，10%搞保障房，10%搞農田基本建設，支票都開出去瞭怎麼辦？日子還得過、道路還都走，鬼城媒體也炒作得非常熱，中國在城市化過程中出現瞭鬼城是我們不願意看到的，究其原因是計劃不周、建設節奏的失調，沒有及時跟上，沒有達到居住的基本要求等等，或是人氣不足，住房的建設數量過多，賣不出去造成瞭這個。開發商沒有降價，以價促量也可以考慮，沒有可能是因為開發商本身的不差錢，或者這是局部的現象，不是中國房地產業城市化過程中普遍、整體的現象。所以分析中國問題，任何一個結論都可以找到實例證明它是真理。分析中國的房地產政策更多的看整體、看總趨勢。所以我一直說目前的很多信息五花八門，比如說環比信息、同比信息，上個月比、本周與上周比，哪個樓盤如何如何，這些現象對企業傢都是非常可貴的，可以作為經營決策的重要的參考。這不應該成為制定政策的整體，我們制定政策應該是把握全民的，總體的走勢是不是這樣的思路呢？

  中國目前的居民儲蓄餘額是43萬億，因為股市不好，故事一好的話我們的居民儲蓄就去下去一些。但是這兩者絕對不是完全相同的，這43萬億的居民儲蓄，儲蓄等於順差+投資，超高的國民財富沒有用完作為個人的錢存起來瞭。結果，一部分是變成瞭順差瞭，外匯順差那是外國人的消費，暫時借給他瞭，投資是什麼？投資是為瞭明天更好，我們往往把投資和消費對立起來，不對。現在的43萬億的居民儲蓄出路何在？一個在房市、一個在股市。房價老想壓下來，但是老往上漲就是這麼一個客觀的事實，股市總是希望恢復到6000點。現在沒有強調調整結構擴大內需，現在某些學者如果沒有宏觀調控，中國的房價上漲還要快，這是一個假設。當然，我們作為一個角色來說，我們的決策和出發點應該說都是為瞭把中國那點事辦好，就像我們治病都是為瞭把治好但是也不排除醫療事故的出現。所以作為宏觀調控政策有人說現在我們宏觀調控政策已經夠瞭，不需要再提出來瞭，真的夠瞭嗎？第二，我們的以往的調控政策有沒有改進的空間和餘地呢？我們以往的宏觀調控的方向、目標、方式、方法、力度、時機等等的把握有沒有可以改進之處呢？我想這是不言而喻的。我不願意說房價的上漲，與客觀實際相違背的調控方向和政策發揮瞭很大的推動作用但這是客觀事實，我們宏觀調控10與年，以控制房價過快上漲房價合理回歸為主要政策目標的政策實施力度在不斷地加強，但是我們的房價照漲。目前存在的是什麼？量價其升。新的日光盤、新的地王的出現，意味著行政的力量與市場力量的博弈進入瞭一個新的階段。

  下面是第二個問題，既然進行房地產的長效機制建設，我想有一個基本的邏輯起點，得抓住房地產行業的基本特點，有一些可能對其他行業比較使用，比如說銀行的利率、稅率等等一天可以兩變、三遍但房地產政策這麼變供求政策雙方誰可以承受得瞭？房地產是一個實體經濟。第二對它調控是慎之又慎，不能按下葫蘆浮起瓢，造成連鎖的反應。你要搞綠化、小區的園林建設，首先得把小區建設起來。搞小區服務業也是一種路徑，我們要消化所謂的過剩的產能，鋼鐵、水泥、建材等等，這是一個用材大戶、用鋼大戶。其中住宅建設占瞭投資的70%左右，住宅是最終消費品，是一次性購買多年消費。所以我們目前的中國買房的主體是自住，而不是投機更不是投資。所以買房者應該看成是消費心理，投資保值增值是第二位的，這樣才有我們的房地產政策的正確的邏輯的起點。否則到沖著投機、投資去，那樣可能也不可能進行頂點清楚，另外傷及無辜。成本非常高，效果非常差。第四，生產是系統的，周期很長。這說明瞭一個 問題？要求我們的政策有相對的穩定性，給供求雙方一個相對穩定的預期。使我們的供求雙方能跟上政策的變化，政策老是密集出臺，而且還有更嚴厲的政策出臺這不是加劇供求雙方的矛盾嗎？第五，房地產的產品是區域性的，北京的市場就是北京的市場，一線城市的市場就是一線城市的。當然瞭，我們房地產建設的投資技術可以進行空間的改進，第六，住房的消費彈性大，個性化。我一直講這個觀點，住五平米可以滿足需求，50平米住的舒服，住別墅也是很多人的訴求，所以供給彈性也他，消費彈性也大，根據他的致富能力和消費偏好，你想用一個標準來套全國這麼復雜是不可能的。我們明確瞭房地產行業的特點、行業的特性才能有針對性地制定暢銷政策，進行長效機制的建設。

  下面談談我個人的建議，第一是警惕對形勢的誤判。有人講中國房子夠瞭行嗎？隻能加劇供不應求的矛盾，加劇市場波動推升房價的上漲。第二，要糾正理論上的誤區，既然是實體經濟不管你要，房價是關系國計民生的，我說房價關系民生很重要，但不完全正確，因為它關系誰的民生啊？買房人的民生是民生，那麼有房人、持有人他們有沒有民生問題？房價過度下降或者是希望回歸對住房的持有人是不是也有爭論呢？所以我們考慮問題應該是全局的。虛擬經濟用希望控制股市的方法來調控，這是聞所未聞，生產的實實在在的房子是實物怎麼成為虛擬經濟瞭？同樣，對形勢的判斷我的基本依據是什麼？社會主義初級階段的理論。黨的歷次代表大會都強調，我們仍處並將長期處於社會主義初級階段，社會主義初級階段的主要矛盾是人民日益增長的物質文化需求與落後的生產力之間的矛盾。但在房地產領域恰恰是出現瞭過剩和告別短缺的問題。在房地產領域社會主義初級階段已經過去瞭，可以作出這個結論嗎？

  第三個建議，摒棄政策跟著房價走的目標，我一直說我們調控房價這個目標應該逐步地淡出政策范圍，人們又說我中低收入階層如何滿足住房的需求？住房市場化改革就應該保障買不起房的企業，租不起房的低收入群體的住房的基本需求。這是住房市場化改革的應有，但是我們現在想的是什麼？把房價搞下來，物價在上漲、工資水平在上漲，地價在上漲，整地拆遷補償在上漲，希望房價降下來可能嗎？你將支付多高的成本來支付目標呢？既然不能實現，政府還要唱高調，最後的結果是什麼？政府的威望喪失。實現不瞭或者是成本太高。

  第四個建議，我們要改變把房地產調控政策作為宏觀調控應急工具。中國經濟過熱瞭，通過壓房地產來實現所謂的回歸正常的增長經濟過冷瞭希望通過房地產刺激來實現恢復正常的步驟，這都不正確。房地產生產周期很長，從蓋房子到住房子時間很長。作為宏觀調控既然是應急的，希望立刻見成效，這是不可能的。中國10%叫過熱，7%叫過冷。因為增速有一個基數的問題，同樣的增量基數越低、增速越高，基數越小增速越大。十年前10%的增速，我們的增量是多少？不到1萬億。現在我們是7%點幾的增幅，4萬億要過瞭，1萬億要過熱，我們的邏輯不就在那嗎？

  第五個建議，要改變行政調控，用行政的手段擠占市場調控空間的計劃經濟。我們該回市場回市場，該什麼樣的房子由政府來定，賣多少錢由政府來定，我蓋的房子賣不出去你給買單嗎？房價應該回歸到哪兒去？哪一年中國的房價是合理的。

  第六個建議，要糾正在住房的問題搞雙軌制，用雙軌制的住房供給掩蓋下的平均主義和反市場思想。現在講雙軌制，那個軌是市場、那個軌是保障房，這個錯瞭？保障房是市場化改革的主要的部分。我們吃雙軌制的虧吃瞭很多瞭？現在還要吃嗎？作為雙軌制實際上是對市場化改革的閹割。大多數人，中低收入的人群不可能走保障房的路子，背後隱含的很多是部門利益，因為行政權力越大直接控制的住房資源越多，尋租空間就很大，腐敗的可能性就很高。我們要摒棄全國一刀切的思路，把調控的主體更多地交給地方政府，具體說交給城市政府。為什麼？房地產市場是一個區域性市場，在對市場信息的把握上，一般情況下是房地產商比政府把握得更充分。第二，在對一個地方的房地產市場，地方政府比中央政府把握得更充分。這就是一個邏輯的起點。我們制定政策一個是有對基本問題的認識還有一個正確的邏輯思維。

  第七個建議，要糾正房地產業的民粹主義思潮。房地產出瞭一個大佬就坐不住瞭？要搞平均主義？要搞第二次土改等等，包括現在很多的政府誰要買別墅不讓蓋，把他擠到國外買，這都是一種轉變。同樣，房地產業是國民經濟的重要組成部分，是為瞭城市化和工業化提供場所的物質產業部門，把它妖魔化、作為異化的力量，需要用人的時候把它抓出來不用的時候踩上幾腳，他應該享受公平的國民待遇。

  最後的結論，我們的新一屆政府已經執政半年的時間瞭，還沒有新的房地產政策出臺，我說這是個好事，說明新一屆政府正在冷靜地觀察，正待縝密地進行研究和思考。我想我們未來房地產政策和機制建設前景是看好的。這說明過去十年房地產涉房政策每2.8個月出臺一次，應該說是一個很大的轉變瞭。所以我對中國房地產未來的前景充滿信心，同時也對房地產長效機制的建設充滿信心。

  謝謝諸位！

  主持人：接下來掌聲有請建設部風景園林專傢顧問，中國風景園林會長唐學山老師進行演講，他演講的題目是中國風景園林規劃可持續發展的思考。

  唐學山：女士們、先生們，今天很榮幸能應邀參加本次論壇。今天是群賢必至高朋滿座。主題很重要，但是要談好還是很困難的，所以根據邀請函提出的這次論壇的目標，是尋找新的動力與平衡，將我國園林綠化行業打造產業化、專業化、國際化，深度解讀2013年中國宏觀經濟與政策的動向。感謝舉辦方的邀請，題目是中國風景園林規劃設計可持續思考的思路。

  主要的內容有下面幾個部分，引言、傳統園林、城市及居民區綠化，建設低碳城市，結語。

  十八大把生態文明建設提到非常突出的地位，十八大以後中國的最強音就是五位一體建設美麗的中國。五位一體經濟建設、政治建設、社會建設，文化建設、生態文明建設。從今天頒獎的情況來看我們會議主要面對的是房地產開發商，再有就是建築業和園林施工部門，我認為三個行業都肩負著對社會開發住房問題付出極大的努力。各個企業都不容易。今天的房地產就實現瞭杜甫的一種願望"安得廣廈千萬間"現在是幾億間瞭，房地產業是很不容易的一個行業，要為中國老百姓解決衣食住行中非常重要的一個領域，住的問題。安居才能樂業。所以論壇對中國當今社會的發展有重大的貢獻。作為可持續發展涵蓋的環境、社會與經濟，可持續發展的理念在近些年隨著社會的進步、科學的發展提出瞭一種新的理念。在引言的部分可以明確地提高自然環境是人類社會賴以生存的基礎和前提。人類社會的發展主要是經濟發展和城市化，對於自然環境改變帶來深遠的影響。由於經濟發展城市化需要能源的消耗，二氧化碳增加排放加劇瞭溫室效應，這是當今地球上的大事，引發瞭全球的氣候變化。所以哥本哈根世界氣候大會確定瞭全人類共同的社會責任是，一是節能減排，二是要低碳。

  所謂的低碳經濟是指在可持續發展理念的指導下，通過技術革新、產業轉型等手段盡可能減少溫室氣體的排放以達到經濟社會發展和生態環境保護雙贏的一種經濟發展形態。節能減排是開源、低碳是節流，下面介紹一下中國傳統園林3000年的歷史。華夏民族3000年的園林史，中國人在風景園林學科的領域中對溫室效應所引發的氣候變化，園林人尤其在規劃設計層面應該提出思路和對策。中國園林的歷史以1840年鴉片戰爭為界，在三千年的歷史中，我們的先輩給我們留下瞭豐厚的遺產，主要是三大園林的類型。一是皇傢宮苑，頤和園是前皇宮後園林，仁壽殿是皇帝辦公的，下瞭朝就到世外桃源去瞭，因為滿統治者是東北人，到瞭北京故宮除瞭磚頭豎起瞭廣場，還有宏偉的建築宮殿都是沒有一棵樹的，在整個紫禁城隻有在午門和禦花園見到瞭綠色的植物，東北來的統治者每年4月份就受不瞭瞭，就要到當時的離宮頤和園和圓明園一邊辦公統治中國發號施令，同時生活在環境優越的園林中。第二類是私人宅院是以蘇州園林為主。第三類是寺觀園林也就是宗教園林，很多都列入瞭世界文化遺產瞭。以上三大園林的類型，從規劃設計開始到建設和養護，中國的事情離不開道教，所以在園林學科中，封建社會也就是鴉片戰爭以前屬於中國古代園林，是以神山仙島等為內容。作為中國三千年歷史專傢們提出來、指出瞭最精彩的作品就是以宋徽宗為設計的，因為宋徽宗不僅是書法傢還是畫傢所以中國古代主要是靠畫傢來操作的，按八卦的防偽以艮名為園名。提出瞭一池三山的皇傢園林的模式。這裡可以看到的是什麼內容？北邊的是壽山，南邊是雁池，是根據道教山水的模式來建的，這是宋代最有名的可以說是中國三千年歷史中，我們的前輩專傢界定的最優秀的一個古代原來，它的分水模式是北山南水。同樣以北山南水這種道教風水，北山萬壽山、南水是昆明湖。圓明園也是北山南水，可以說道教風水學的理論知道瞭古代造園。風水學如何評價？英國科學傢李約瑟先生用一生的經歷完全瞭中國古代科學史，他指出中國的道教是自然教是科學教，而且通過它的實踐總結中國的四大發明出於道傢，這個過去鮮為人知。作為外國人完成瞭中國古代科學史，把道教界定為自然教、科學教，所以這就說明瞭一個問題，風水學的北山南水，為什麼這麼說？為什麼說它是科學的呢？因為中國處在北半球，作為風景園林景觀需要的光源是從南邊來的，所以坐北朝南。南半球的國傢新西蘭就不是瞭，南半球光源也是從赤道來的，是坐南朝北，說明中國古人道教的風水學完全符合中國地理位置的特點，是根據中國的特征來界定的。北山為什麼叫北山呢？因為中國冬季的氣候主要是受到瞭西伯利亞寒流的威脅，所以北山很好地擋住瞭北方的寒流。所以，風水學應該是符合中國實際情況的科學。可以看出來中國的園林特點是什麼？山水園林。

  園林設計除瞭有建築還有植入，中國古代園林是以樹木為主料，以送松竹梅為歲寒三友。江南園林和北京園林都充滿瞭詩情畫意，從園的命名可以很清楚。這說明什麼？中國古代園林一開始走的就是文化造園和生態環境。中國的園林起源是囿，就是靈臺。整個中國三千年的園林歷史是生態園林的歷史。

  第三，城市與居民區綠化。解放以後。我是59年考上北林的，當時的園林叫城市及居民區綠化，所以園林綠化應該說是這個行業的特點。那麼在當時的建設部領導瞭中國園林界，所以我個人認為中國風景園林規劃設計取得突飛猛進，解放初已經為今天我們的城市建設提供瞭很好的物質基礎。當前社會建設低碳城市、實現可持續發展可以證明任務就擺在瞭我們的面前。這裡我們要提幾件事，第一是2006年建設部在風景名勝區條例的16字方針中提出科學規劃，把過去嚴格保護統一管理、合理啟發、永續利用做瞭調整，體現瞭科學發展觀的重要的措施，所以微觀設計從一開始就強調要進行科學的規劃，在科學規劃的內容中也就是體現瞭低碳建設。2007年城市綠地設計規范的出臺提出我國城市園林綠地必須遵循適用、經濟、安全、健康、管保、美觀和防護的七個基本原則，這個《規范》突然地體現瞭國傢在城市園林綠化中走低碳城市實現國傢在園林綠化工作中的可持續發展道路。所以今天十八大提出的五位一體建設不是空穴來風，而是在幾十年的基礎上得到的成果，而且在這個基礎上提出瞭更高的要求。下面回顧一下自1992年開始住房建設部提出創建國傢園林城市和國傢生態園林城市，到2012年經過20年的努力創建全國669個城市建成國傢園林城市和生態園林城市約217個，也就是說接近1/3的城市建成國傢園林城市。這個可以說在中國的大地國傢園林城市現象的出現真正地體現瞭根據七個基本要求完成和實施瞭低碳城市的建設。

  下面舉一些例子，北京城鄉生態環境建設，2009年北京市全市林木綠化率達到52.6%，瞭不起的數字。這個數字形成瞭60餘處近7萬畝的公園環，平均每隔3000米一處，初步實現瞭郊野公園繞京城，基本形成瞭山區、平原、城市綠化隔離帶，三道綠色生態屏障。花瞭重大的投資實現瞭這個內容。到今天2013年，據2012年的統計北京市要建成萬畝平原森林。5年計劃4年完成，今年是第二年，已經完成瞭接近50%到60%。所以北京作為首都我認為在生態環境建設方面在全國做瞭很好的典范，這是第一實例。

  第二是保定市，探索建立瞭低排放、低污染、低消耗、生態化，打造以發展新能源打造以太陽能生態園林城市，建設資源節約型、環境友好型的綠色社會，樹立"綠色城市、低碳保定"的新形象。我曾經到當地參觀和瞭解太陽能作為能源的建設，打造中國電谷。整個賓館全部是太陽能，不用一度電，而且下雨可以保持7天源源不斷是瞭不起的保定。

  杭州低碳城市的建設特色，利用杭州市的水系開發水能，讓水系充分流動。

  重慶市低碳經濟建設，重慶市提出瞭低碳經濟發展路線，並納入瞭"十二五"規劃，從城市綠化和長江兩岸綠化為重點，截止到2012年全市森林覆蓋率達到瞭38%。

  節約型園林的提高，建設部造就提出在全國園林綠化，執行的是節約型的園林路線，在園林中禁止大興土木，植物的種植必須在公園的設計中占地80%以上，而且建築隻允許占2%以下真正體現瞭節約型能源。第三是關於植物群落的設計，此外住房和城鄉建設部，園林是城市自然空間，園林之美在自然生態系統的能量流動、佈置循環中體現可持續，生態園林是繼承和發展傳統園林的經驗，遵循生態學原理建立人類植物動物新次序達到生態美、藝術美，實現生態環境的良好循環。

  植物群落，第一是觀賞型群落，滿足景觀生態人類對每的要求，模擬自然群落。第二是環保型群落促進生態平衡為目的的植物群落，如農田防護林。第三是保健型群落，這類群落為增強體質、預防和防治疾病能力的人工植物群落。第四類是文化型群落，和自然景觀、文化藝術，保健觀光有為一體，具有良好生態環境和優美景觀為特征的人工文化型植物群落，主要選用的是當地的鄉土樹種，植物生長旺盛，並為當地的人文相適應。

  最後一個問題我想今天給大傢帶來一個新的內容的介紹，就是這本書。題目是《可持續性景觀設計技術》，是美國人最新出版的，。什麼是可持續新發展呢？一種不以犧牲未來幾代人的需要為代價來滿足當前需要的發展就叫做可持續性發展。這是聯合國環境委員會1987年提出的標準，可持續性的發展是不以犧牲未來幾代人的需要為代價而來滿足當前需要的發展。這就體現瞭可持續發展的主要內容。

  一、人類對景觀的影響在這本書提出瞭幾個方面的內容。

  第一大規模人類的破壞，極端的例子是殺傷性武器潛在的威脅，在有限范圍內的核武器的交換可能引起的"核冬季"與星球相撞的效果相似，可能引發全球范圍內的光合作用的失效。這一點人類在自我殘殺。各國擁有的大量核武器提出瞭是大范圍的人類的破壞。"核冬季"與星球相撞可以想象一下兩個星球要在宇宙中相撞的效果產生的惡果是什麼？引發全球范圍的光合作用的失效。

  第二，水體富營養化。生態系統的惡果是生物數量和多樣性可能下降。在極端情況下會造成大量生物的死亡和棲息地的損失，同時造成經濟上重要物種的損失有害的物種就出現瞭，並造成審美的損害。水體富營養化是可怕的生態系統。有時間會看到整個水是發綠的。北京的外來樹種有很強大的生殖力，殺傷瞭本地植物的生長。

  第三，全球變暖--溫室效應。當溫度超過物種可忍受的溫度時，物種數量的多樣性將受到損失，同時將對農業生產潛在的危害，對漁業同樣有潛在的危害。所以我們要學會在地球上受限制中生存，運用人類與環境的和諧關系。達到可持續至少有兩個方面的考慮，第一作為物種的持續我們必須滿足基本需要。第二，為達到無限德克持續性，努力瞭解世界，學會在限制中生活，這樣才能達到可持續性。

  二、人類景觀與自然生態環境的融合

  第一生態系統作為設計和管理景觀的模式，任何一個包括有生命有機物和無生命物質，有生命和無生命物質之間相互產生物質交換的自然區域，稱為生態系統。這本書對很多的概念做的很多很明顯又很簡單的解讀。什麼是生態系統呢？任何一個包括有生命有機物和無生命的物質，有生命和無生命物質之間相互產生物質交換的自然區域稱為生態系統。包括瞭有池塘生態系統、落葉林生態系統。

  第二，自然與人類發展的關系。生態系統受人類影響並且人類生存於其中，因此瞭解生態系統的過程和確定如何設計管理自然景觀並掌握再生產性和再生產技術是非常重要的。在這本書中指出，掌握再生產性和再生產技術，再生產過程可以分為轉換、分配、滲透、同化，存儲。

  今天的人類景觀、是依據文藝復興時期景觀的模型設計和計劃的結果，對自然景觀健康的關心或考慮很少或幾乎沒有，設計者應多觀察人們對自然多方面的影響，例如全球變暖、海平面上升，自然生物減少等現象。

  三、可持續景觀中的景觀設計技術

  第一，人造景觀設計，通過瞭解自然景觀中的物理化學過程，並以這種模型作為人造景觀設計的依據，提出瞭非常重要的理念首先要瞭解自然景觀中生物物理化學過程，這一點在國外一些先進的國傢走在我們的前列瞭，應該承認這個方面他們是先進的。一個可持續的景觀設計應該評估設計的可行性，減少人員和材料的使用。

  第一自然景觀，包括瞭五個過程，轉化，利用職務利用陽光轉化為有機物。分配，風、水和動物遷徙都可以分配資源。過濾，種植池、濕地、鹽湖沼澤可以過濾水體。消化，植物的落葉被微生物分解消化。存儲，地表腐殖質是儲存植物肥料。

  第二和諧景觀，包括以下幾個方面：土壤情況，陽光地貌主導風向等地理狀況，選擇合適地理狀況的植物，通過設計和常規管理減少景觀維護的成本，把設計和管理、當地的自然生態系統形態相結合。這一點尤其是土壤地貌等等，這就是古代人早已經提出的，在明代造園傢在原野中指出的因地制宜。中國人早就提出瞭因地制宜。

  在人造景觀中設計和管理要符合自然系統規律，可以減少能源、材料、人力的消耗。例如，設計一個好的水族箱並且設法達到水族箱內部平衡，很高的維持就可以達到很好的效果在景觀系統中情況是類似的。

  第二，可持續系景觀設計技術。

  第一，利用人造濕地系統處理污水，這與傳統的污水處理廠可以節省75%到90%的能源消耗，建設成本也比傳統的做法降低20%到30%，同時管理成本也可以節約50%到70%。人造濕地，在人造濕地的系統中景觀設計師和工程師重建一個自然生態處理污水為野生動物提供瞭食物和棲息地。美國密西西比河的人造濕地污水處理廠系統。

  第二利用數目遮陽黨費。樹木種植在建築物前來阻擋太陽光的暖效應影響，可將制冷成本從15% 降低到75%。

  第三循環利用技術，再生是可持續的循環影響，通過循環利用可以保護原始資源改造減少污染。可以回收的物質有玻璃、紙張、思想、金屬、電池、工業溶劑、計算機、汽車輪胎和電動機潤滑劑等。例如紙張塑料的回收利用可以再生產設計成果皮箱等景觀構築物。

  第四廚房和庭院廢物處理技術。廚房和庭院垃圾占美國傢庭垃圾30%。，有效處理可以減少垃圾的數量。

  通過以上幾個方面我簡單地介紹瞭美國可持續性景觀設計技術。謝謝！

  主持人：接下來有請中國房地產研究會副會長童悅仲老師。

  童悅仲：大傢下午好！

  我們在進行黨的群眾路線教育活動，第二階段在對照檢查，領導班子要寫材料，每個領導成員也要寫對照檢查材料，要對照形式主義、官僚主義、享樂主義和奢靡之風，個人材料在遵守黨的政治紀律方面自己有哪些地方做得不夠。

  我的題目是綠色、智慧、長壽、適老，副標題是後調控時代新建住宅的發展向。說是後調控時代也不是很合適，而且現在調控的情況也不容樂觀，全國出現瞭房地產市場冰火兩重天，一方面是北上廣深一線城市房價仍然是上漲的幅度很大，非常火爆。像北京一個月以前有一個軍隊相當級別的領導的兒子要結婚說買一套房子，全傢的錢算的算賬，被五換外面有一個小區準備開盤，看得還不錯跟他們傢的支付能力相比基本上是可以的，網上掛著一平米是3.1萬，結果報名。但一共房子隻有200套，結果已經登記的有2000多人，非常地著急。網上說一平米3.1萬，他算瞭他們傢的能力能買倒是第二大的房子，110平米的房子還可以。他希望可以買到這個房子，開發商說誰也誠意新交5萬塊錢，賣房子的時候可以當6萬塊錢花。但隔瞭沒幾天房子就變成瞭3.6萬瞭，10天以後告訴他現在3.1萬不行瞭，要的人太多及而且北京又出地王瞭，亦莊有一個小塊地，隻要出一個地王，全市的房價都跟著往上漲開發商說這個房子賣3.6萬，他們傢算賬這個房子買不起瞭，隻能買不到80平米的，快法上說這個最小戶型的要的人特別多，因為大傢都沒有錢，恐怕你不一定能買上。又隔瞭兩三天，沒有開盤呢3.6也不行瞭，4萬一平米瞭，他們傢就崩潰瞭，說最小的戶型也買不起瞭，說幹脆放棄就推出瞭。因為全傢工作瞭那麼多年，一輩子，領導也快退休瞭，一輩子掙的錢全傢人攢的錢連最小的一套房子都買不起，所以大傢是很有意見的。現在的房地產市場一線城市仍然房價過高、上漲過快。但還有很多的專傢在寫文章，發表言論說，北京的房子要漲到至少一平米10萬。有人說，今後北京的房價漲到1平米80萬，社會很浮躁。但另一方面，冰火兩重天二三線城市、三四線城市有一些現在房地產泡沫已經破裂瞭，大傢知道鄂爾多斯、神木、溫州、常州、營口、鄭州新區、河南的鶴壁、內蒙古的巴彥淖爾等很多的城市房子賣不出去，有的城市在最熱的時候一平米賣2萬塊錢現在3000塊錢沒有人要瞭。所以房地產市場我們的調控的工作任重而道遠。不管怎麼說房價上漲過快的時候，開發商是一般的不是太註重產品的品質，因為隻要拿到地就賺錢瞭，所以建得好與壞問題不大，再差的房子也能賣得出去也能賺錢，所以開發商的註意力怎麼樣想辦法把地拿到，拿到地就穩賺不賠瞭，今後就不行瞭。今後再這樣做如果再不關心產品品質就有可能被淘汰。我們的房地產主體建設的角度，是四個方面，綠色、智慧、長壽、適老。

  這個綠色的名字叫很響，今年1月1日國務院辦公廳發佈瞭綠色建築行動方案，我國的第一本評價標準是2006年頒佈的，今年第七年這個標準現在已經通過瞭最後的報批，很快就要發佈瞭。這是體現我國科學發展觀，因為現在人類的活動導致全球氣候變暖海平面上升、大量的物種在滅絕，所以威脅到人類的生存瞭，威脅到人類子孫後代的生存，所以全世界形成瞭一種共識的，要都可持續發展的道路，綠色建築跟這個觀念是緊緊聯系在一起的，在建築的全壽命周期內最大限度地節約資源、保護環境。包括瞭節能、節地、節水、節材，要創造一個適用的工作和生活的環境。能夠達到高效利用的建築叫做綠色建築。老百姓已經開始對綠色建築有意識瞭，買房子是不是環保的非常地重視。我國為瞭推動綠色建築的發展，在去年財政部、國傢發改委也發瞭文件，對於綠色建築有一個獎勵的辦法。2012年的標準是達到二星級的綠色建築一平米可以獎勵45塊錢三星級獎勵80塊錢。如果一個城區大量是一星級也可以給予獎勵，最低獎勵額5000萬人民幣，這是有史以來很少有這樣的力度。45塊錢、80塊錢是什麼樣的概念？如果搞房地產開發一平米的設計費在北京算是全國比較高的瞭，也就是35塊錢到40塊錢的規劃設計，包括瞭施工圖。整個做下來是35到40塊錢。在其他城市，有的20、30塊錢，有的甚至更低，這個獎勵力度應該說是很大的。關於綠色建築，這次我們2006年頒佈的綠色建築評價標準，可能在座有很多人看過瞭，甚至都親自做過瞭綠色的建築，這次做瞭修改。修改的主要內容馬上要頒佈的綠色建築評價標準跟2006年有什麼區別？第一版是把綠色當成是公共住宅和商場、寫字樓、賓館、旅館，其他的公共建築比如說火車站、航站樓、或者是一個體育館，其他的公共建築是不包括的。這次的修訂以後推廣到所有的公共建築和住宅，都可以評價。

  第二，這次評價增加的施工管理的內容，過去對綠色建築評價原來的標準是設計階段的評價是5個方面，運行階段的評價土融建融彰化北斗土融建融是6個方面，設計階段的5個方面是節地與室外環境，第二是節能與能源利用；第三，節水與水資源利用；第四，節材與材料資源利用；第五，室內環境。這次五個評價沒有變，但運行階段原來隻評價運行管理現在加一個施工管理，運行階段的評價要變成七個方面。

  第三，過去評價綠色建築每個方面是分三部分，一個是控制項、第二是一般項、第三是優選項，控制項是必須得達到，最後還有每個方面達到瞭幾項，二星級是多少？優選項是達到瞭多少？這次把一般項和優選項合並瞭，然後統一地打分百分制，之後每一個項目都是100分，但是匯總的時候有一個權重值，總分也是一個百分之。如果要達到綠色的建築，所有的評價項目必須都是不能低於40度的，就像一個木桶不能有太差的短板。另外，在此基礎上通過乘以權重，最後的總分如果達到瞭50分以上不足60分的可以評為一星級。60分以上不足80分的評為二星級。80分以上就評為三星級。這就是新的標準做瞭這麼多的修改，大傢很快會拿到，如果搞綠色建築的話，可以拿到以後很好地學習。在推廣綠色建築方面中國房地產研究會和中國房地產業協會開展的工作主要是做瞭民用建築溫室氣體排放量及減排量的計量方法，這列入瞭住建部的項目，2012年年底已經通過瞭審查。氣候變化是全球性的，發達國傢減排多少碳排放量是非常大的，中國是發展中國傢，要減碳的話是非常容易的，全球有一個碳交易，比如說歐洲該他減瞭，放在中國來減好不好？你減的話我給你錢，著就是碳交易，世界上是允許的，我國有六個單位可以確認進行碳交易的。可是怎麼計算呢？我們組織瞭全單位來計算。是大傢共同來研究的。我們還做瞭一個綠色住區的評價標準，也剛剛瞭審查。

  智慧。

  去年住建部發瞭一個文要求搞智慧城市試點隨著計算機技術、網絡技術和控制技術的發展，居住區的智能化在凡是比較正規的小區都在采用，程度有所不同。也就是說信息化技術、數字化和居住區的智能化技術現在已經普及瞭而且還在不斷地提高。作為居住區的智能化是整個智慧城市的一部分，所以應該搞好。下一步再開發新的項目一定智慧化是不能忽略的。智慧化是包括瞭兩個含義，一個是開發對象的智慧化，我們開發的房地產產品、小區、建築應該做到智慧化。另外是開發行為的智慧化。我們在開發項目的時候，用的技術大傢知道都在研究，在國外和施工企業可以通過這種技術可以看到立體的，比如說設計中各種管線的交叉，管線和主體就夠梁柱的碰撞，過去平面的設計是估計不到的，三維的圖像很直觀可以隨時進行修改，可以在設計階段克服過去經常發生的各種不同專業管線之間的交叉和打架問題。當然瞭用處還有很多。

  智慧方面中國房地產因此會和協會做的工作是搞瞭中國房地產采購平臺，去年11月21日已經上線瞭，現在有6000多傢企業參與瞭，通過線上線下相結合的方式搞電子商務。因為開發企業為瞭保證開發產品的質量，所采購的建築材料各種設備物品的質量一定要保證。但現在市場實際上魚龍混雜 ，我們的建築市場跟其他的因為中國處在發展的階段，低價惡性競爭使得很多假冒偽劣產品混入市場，也容易混入市場或者是工程中，開發商為瞭提高它的品質也和關心這個事情，大的開發企業還有綠城都有幾百人的采購隊伍，所以可以做得比較專業，用比較低的價格買到質量有保證的材料。但很多中小開發企業，全國開發企業有7萬多傢，很多中小開發企業一個公私財公司才隻有幾十個人，人傢供應商相對來說不是很感興趣，所以非常容易采購到不合格的商品，因此我們的會員單位就提出來中國房地產研究會和房地產業協會能不能搞集中采購。集中采購大傢捆綁起來以數量的優勢選擇好的產品，同時把價格壓低，可以保證采購質量降低采購成本，因此我們搞瞭中國房地產采購平臺。而且我們準備在全國各個省市自治區建立地方的采購中心，現在重慶市和黑龍江省已經建立瞭，已經開始運作瞭。其他的省份正在籌建。跟我們中國房地產采購平臺是合作的關系。

  長壽

  是說我們開發的小區的壽命，我國規范規定像住宅的主體結構設計使用年限是50年。但不是說50年以後就可以拆掉，而是說在沒有遇到大的地震等災害的情況下沒有受到破壞的情況下在50年之內可以放心大膽地使用，不必經過大修。50年以後再重新請專傢界定今後的使用年限。可是我們前幾年大量的建築被拆除，有人統計和調整瞭一下很多被拆除的建築物使用年限連50年都沒有達到。有的做瞭調查以後，大致做瞭27年到29年，平均年齡就被拆掉瞭，非常可惜。我國出現高層住宅是上世紀70年代，是北京的外國專傢公寓，真正大規模建造是90年代以後到目前為止已經有很多高層住宅都拆掉瞭。像2004年北京的一個項目工廠的住宅區都是20幾層的被拆掉瞭，拆掉瞭以後蓋瞭一個城市綜合體，改變瞭使用性質，由居住建築變成瞭商業，商業用地的性質。什麼原因導致瞭我國的建築壽命那麼短呢？原因無非是三個方面。第一是本身的質量問題，質量不好變成瞭危房不適用瞭。但這裡隻占極少量的。第二個原因是城市規劃調整，比如說馬路拓寬瞭，現在汽車太多瞭。第三個原因，建築物壽命短，就是開發商要作為一個市場的經營準備盈利。所以看到城市有一塊地，層數比較少容積率比較低，開發商就覺得機會來瞭，要求規劃然後把這個地塊進行改造，提高瞭建築層數，提高瞭容積率，那麼可以有一個盈利空間。所以現在大量的拆除舊房子都是商業行為，是市場的力量在推動。一個是改變瞭土地使用性質，想拆瞭住宅蓋商業，還有是提高土地使用強度，拆瞭底層蓋多層或者是高層。但今後還能不能繼續下去呢？這種方式是很難以為繼的。因為現在的高層建築，我看很多的四線城市都蓋好瞭高層建築，20多層、30層，這些開發商就沒有興趣的，沒有人會拆它瞭，因為已經土地使用強度到瞭極限，沒有能力空間瞭怎麼辦？因此擺在我們面前非常緊迫的問題，是現在蓋的建築物，一定不能再幾十年就拆掉瞭，這個肯定是不行瞭，我們要爭取達到一百年甚至是幾百年。歐洲的城市幾百年以上的建築有的是，西歐比較發達、中歐、北歐、南歐甚至東歐。東歐過去社會主義國傢經歷過我們這個階段，但它的舊城也保護得很好，像匈牙利的佈達佩斯，捷克的佈拉格，佈拉格有12世紀的房子還在用，整個街區都是幾百年的房子。十六七世紀更是比比皆是。我們今後爭取延長房地產產品的壽命。延長建築壽命是最好的節約，提倡要建設兩型社會--資源節約型、環境友好型社會，這是2005年黨的十六屆五中全會提出來的。延長建築的壽命是建設兩型社會最有效的手段和環境，因此我們中國房地產研究會、中國房地產業協會提出要建設百年住宅的理念，實際上建設百年住宅日本人在上世紀80年代提出來的，香港也是如此。2007年日本人提出來建設200年住宅，香港特區政府也提出要建設200年住宅。目前來說是完全可以做到的。這方面中國房地產研究會、中國房地產業協會也開展瞭相關的課題研究。題目也是我們部裡列入科研計劃，也通過瞭鑒定叫做中國百年建築評價指標體系研究。

  怎麼樣才能提高它的建築壽命呢？比如說現在很多是鋼筋混泥土的建築，可以在荷載取值上適合的加大。比如說50年一遇的值，要提高到100年就要看百年一遇，我國是多地震國傢，現行的規范也要加強。鋼筋混泥土的保護層的厚度也要適當地加厚。防止其中鋼筋的銹蝕影響建築的壽命。荷載取值提高瞭以後，用鋼量會提高一些，混凝土會加大一些，強度等級會提高一點，但是這樣導致的成本增是微乎其微的。跟北京幾萬一平米的房價相比是幾十塊錢100多塊錢瞭不起瞭，但對開發商來說也是一個賣點，別的房子是50年，我這個如果按100年或者是更長，就是一個很好的賣點。別的房子北京是按照8分設房的，發生地震的時候你的房子沒有倒，也是一個賣點。增加瞭一點點資源的使用但獲得的是長久的節約。長遠利益的權衡來說措施還是有效的。

  最後一方面適老，適應老齡化社會的需要。

  進入21世紀以後我國同時進入瞭老齡社會。我國的老齡人口達到瞭1.94億，占總人口的14.3%，大致7個人地有1個60歲以上。我國的產品一定要適應老齡化社會到來的需要 。我們的老齡化，中國提出瞭這麼一個口號，叫做9073，以居傢養老為基礎，以社區養老為依托，以機構養老為支撐的這樣一個養老服務體系。90%的老年人要居傢養老，7%的老年人要靠社區的幫助，比如說社區裡要設托老所，年輕人白天上班，晚上下班再接回來。有專人進行照料，還有就是機構養老是專業的養老院，但這個比例目前遠遠滿足不瞭需要，有的需要排隊等幾年才能入住，所以養老院隻有3%，但是最專業的。我們怎麼做到適老化呢？一個是住宅設計套內的空間要做到適老化。比如說要考慮輪椅在傢裡面的活動，可能門要稍微開大一點，要留出輪椅回轉的空間來。另外，在老年人需要扶手的地方安裝扶手，尤其是上廁所的時候，坐便器旁邊要有扶手，因為老年人年紀大瞭。還有整個套內空間要做到適老化。同時整個社區要建設適老設施，包括托老所，也有全托的，完全日托的叫做日間照料中心，還有老年人的活動場地，聚在一塊活動，還有老年大學還有相應的醫療的輔助設施。在這方面中國房地產研究會和中國房地產業協會也開展瞭相關的研究，中國房地產業協會現在有老年住需委員會，也是報到住房城鄉建設部和民政部批準的正式的分支機構。我們開展的研究一個叫復合型老年社區的開發運營模式。還有一個是老年駐區市場化及政策研究，這兩個課題都列入瞭住建部的城鄉計劃，通過瞭部裡組織的課題的驗收。

  我就講這麼四個方面叫做綠色、智慧、長壽、適老。我認為這四個方面就是今後房地產業、產品的發展方向。

  謝謝大傢！

  主持人：謝謝童老師，感謝各位老師和各位領導的大力支持和關懷，感謝到場的媒體朋友們和企業傢。2013中國房地產業住建築業園林綠化發展高層論壇到此圓滿結束。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-13/09382415821.shtml

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