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千億地產信托5月危情 再融資門檻提升
同樣在5月，同樣的公司，時隔一年，將舒斯貝爾再度推到拍賣席上的依然是纏繞不斷的信托。
由於隸屬於舒斯貝爾的青島安都商貿有限公司，未能按期償付3.5億元信托資金，5月7日，舒斯貝爾位於青島即墨市華山鎮的882畝土地使用權在江西省高院進行拍賣。然而與2013年不同的是，在5月7日被拍賣的該地塊，卻因沒有公司參與投標而宣告流拍。
事實上，伴隨著北京、上海等一線城市開始出現樓市降價的趨勢，此前一直被認為具有保底優勢的房地產信托如今也風聲鶴唳。"其實對市場的影響，主要看房價下跌的程度，如果大幅下跌，甚至房地產泡沫破裂演化為系統性風險，那麼就可能會導致地產信托兌付出現障礙，甚至出現大量的兌付危機。"資深地產信托專傢孫飛說。
而伴隨著高達1200億元的兌付壓力集中到期，和樓市連日來的逆轉風向，5月已經成瞭遍佈雷區的信托高壓地。
兌付壓力，達摩克利斯之劍
不是壓力測試，也沒有緩沖，樓市的風向就這樣突然轉變。
根據鏈傢的數據顯示，今年五一小長假期間，一直身處一線樓市領漲位置的北京，二手房成交量創出歷史新低，日均成交量相比4月下降95.8%，其中，5月1日-3日，二手房住宅網簽量僅有31套，較往年同期下降82%，成為6年來的新低。
與此同時，中原地產研究部的統計數據也顯示，今年截至5月5日，北京二手房合計簽約套數為31295套，這一成交量比2013年同期的79026套下降達60%，接近2009年以來同期的歷史最低。
在北京金融街，一位不願透露姓名的信托業內人士坦言，如果僅僅是樓市的風向標轉變，其實對他們並沒有什麼影響，然而還有5月迎來兌付大考的信托業，"對於99號文發佈後迎來的首個兌付高峰月，無論出現項目違約的概率有多低，現在都得繃緊神經。"
根據海通證券的測算，僅2014年房地產信托到期量就約為6335億元，其中全年到期的最高峰值將出現在5月份，到期量在全年中占比達到20%左右，照此計算，5月到期的房地產信托項目規模將超過1200億元；而根據用益信托的一份統計數據，在已經披露的集合信托中，地產信托5月到期的產品規模超過200億元。
如果說此前房地產信托因為其低於五成的抵押率被視為保底的投資項目，那麼從剛剛流拍的舒斯貝爾地塊來看，在低迷的樓市面前，借助拍賣地塊來全身而退正變得越發艱難。
對此，華融信托袁吉偉認為，房地產信托之所以是近年來信托項目風險發生的主要領域，主要是因為："一是房地產信托一直是信托公司的主要業務領域，風險相對發生的也多，二是房地產行業近年來也經歷瞭多次調控和行業調整，房地產行業所面臨的不確定性因素較大，尤其宏觀政策層面對於風險項目的形成有較大影響。"
因此，"如果個別房地產市場地區出現較大滑坡，那麼房企銷售肯定是要下來的，現金流就會緊張起來，此時如果融資房企不能夠很好地應對當前的市場局面，很可能就會無法到期償付信托資金，導致信托風險暴露。"上述人士表示。
為瞭"中信信托·舒斯貝爾特定資產收益權投資集合信托"項目的兌付問題，中信信托已經和舒斯貝爾糾纏瞭兩年多，而去年5月通過司法拍賣的多個地塊，中信信托才終於覆蓋瞭該項目的本息支付。
然而，上述人士也指出，"但是考慮到大部分房地產信托項目風險控制措施還是比較充足的，出現大面積違約的情況比較小，即使出現瞭個別項目風險，在現階段信托公司還是會通過多種措施和手段化解風險，保障投資者利益。"
違約風險，催生再融資門檻提升
事實上，早在2013年，包括中信信托三峽全通項目、青島舒斯貝爾項目、中融信托青島凱民間二胎設定怎麼貸款比較會過件悅中心項目、五礦信托榮騰商業地產項目等多個項目就已經出現瞭兌付困難或者遲延兌付問題。
在中國建投投資研究院5月7日發佈的《中國投資發展報告(2014)》中，2013年，信托行業出現延遲兌付問題的項目總共涉及金額約200多億元，根據各信托資產的投向規模以及不良比率經驗值估算，中國信托行業目前的信托資金的不良資產最多可達到480億元左右，對應行業的不良資產率約0.5%。
從數據上看，信托業的不良率遠低於商業銀行，但隨著規模的不斷增加，違約風險也在不斷累積。
除瞭舒斯貝爾，中鐵信托的兩筆信托項目近日就被曝出存在兌付風險，曾先後通過旗下武漢鐵機中潤置業有限公司向中鐵信托進行瞭共計11億元的信托融資公司--普提金集團近日已因關聯公司深陷借款合同糾紛，部分資產被凍結。另一份不完全的數據則顯示，目前地產信托2684億元的權益承載瞭約5.2萬億的融資類信托，"兜底"已然成瞭畫餅充饑式的安慰。
不過，在中建投信托高級研究員董亮看來，就算可能出現違約風險，房地產信托的需求短期內也不會出現明顯的下降，"因為無論是從資金量還是融資成本來看，能夠承受9-10個點的成本，同時保持持續的資金需求量，也隻有信托與房地產是結合得最好的，這也是行業屬性所決定的。"
而袁吉偉則坦言，這種違約風險帶來的最大的影響就是加大瞭信托公司房地產信托風險管理的壓力，在涉足新項目時，信托公司會變得更為謹慎，尤其是面對三四線城市房企持續的資金需求量，提高瞭項目準入門檻。
而上述匿名的業內人士也指出，目前包括他們在內的不少信托公司，其實都已經提高瞭地產信托的準入門檻，尤其是一些風險比較大的城市，除瞭一些特定的信托結構，別的都不會做。
監管，愈演愈烈的風控核查
實際上，面對規模突破10萬億的信托業和日益凸顯的違約風險，監管部門相繼出臺的趨嚴政策，為的就是能夠將風險防患於未然。
5月7日，在征求意見稿發佈不到半個月，保監會就正式發佈瞭《關於保險資金投資集合資金信托計劃有關事項的通知》，進一步規范險企投資信托產品的行為，嚴禁投向單一信托，也不得投資基礎資產屬於國傢明令禁止行業或產業的信托計劃。
而就在4月，號稱史上最嚴的99號文出臺也引發瞭業界的震動，所有的監管政策出臺都隻為瞭加強風控。
上述不願透露姓名的業內人士坦言，在信托突飛猛進的近幾年中，所謂的風險合規部被越來越多地削弱瞭功能，"有些公司如果嚴格審核不過關就會引來項目部門的不滿。"最終的結果就是走過場，而這無疑為出現項目違約埋下瞭一定程度的隱患。
更重要的是，有些項目的風險即便是審核也很難發現，"比如錯綜復雜的民間借貸，就算實地調查，也很難發現，因為根本不需要項目抵押，隻有項目出瞭問題的時候才能爆發。"
而在袁吉偉看來，過往的信托風險因素主要來自宏觀經濟和政策層面，諸如房地產市場政策調控、企業經營不善、企業經濟策略失誤等，而其中，信托公司在項目事前調查和事中管理方面也存在一定的薄弱環節，這也正是監管部門所強調和希望加強的。
事實上，作為信托項目前期風險管理的重要環節，盡職調查已經成為信托項目前期論證的重要步驟，然而，很多信托項目的前期調查存在一定疏漏，"比如，盡職調查過於程序化，對於導致信用風險誘因較大比重的民間借貸、或有債務等都調查不充分，無法正確評價企業債務水平和償債能力、沒有準確評估交易對手經營管理水平和能力等。"上述人士表示，與此同時，在信托項目風險的事中管理上，信托公司也存在重事前風險管理、輕信托項目過程管理的問題，缺乏有效的風險預警機制和措施，導致風險因素發現不及時。"因此，對信托公司來說，進一步提升管理精細化的程度，加快專業化人才隊伍的建設和信息系統建設的水平，才能更好地提升風控水平，畢竟，風險管理不是完全規避風險，而是要確保風險承擔在可承受的范圍內，預見可能存在的風險因素，並制定應對措施。"
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-10/09282725121.shtml
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