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海淀樓市供需關系繃緊



土地供應短缺

  連續數年,海淀住宅用地量奇缺,而大量需求湧入並加速累積,令本已緊張的供需關系再度繃緊,受其影響,區域內剛需樓盤受到市場的超高關註。

  海淀樓市面臨"斷糧"

  海淀區土地供應稀缺的狀況已經持續數年,根據北京市土地整理儲備中心數據顯示,2011年-2013年上半年,海淀區域共計4塊居住用地成交,其中包括一塊限價房用地,4個地塊總計提供41.12萬平方米的供應,其中還包括大量回購房、公租房等政策性住宅,能夠面向市場的商品房面積不足25萬平方米,而僅2012年的1-7月,海淀區商品住宅成交面積已達35.8萬平方米,兩年半的供應量不足消化半年,市場供應之短缺可見一斑。

  由於海淀南部地區已基本無地可供,占據全區總面積53%的海淀北部地區曾被寄予厚望,然而,隨著海淀北部新區的規劃出臺,這一希望被宣告落空。

  與以往房地產開發帶動區域發展的思路截然不同,海淀北部開發規劃中並沒有大量的商品住宅。根據海淀區政府規劃,海淀北部新區226平方公裡的范圍內,70%將打造成農田、濕地、森林組成的綠色空間,剩餘的30%總建設規模為4840萬平方米,絕大部分規劃為四大科技園區項目用地,海淀區政府指出,除針對園區職工的住宅項目和配套農民安置房兩類住宅以及政策性保障房,其他住宅項目北部地區"一律不會再建"。這意味著未來海淀北部地區將與商品房"絕緣"。

  多重挑戰考驗區域樓市

  一邊是供應捉襟見肘,而另一邊卻是急速放大的需求數量,海淀供需落差正在日益加大。

  由於海淀有豐富的教育資源和基數巨大的高端產業人群,由此形成教育剛需一族和產業人群就地置業需求。歷史數據顯示,早在2011年,海淀學區房供需比已達1:6,教育剛需已是海淀置業主力。同時,大量的產業人群也是樓市壓力的重要來源,據瞭解,目前海淀北部已有600多傢高科技企業,職工約有9萬人,而隨著科技企業的大量進入,預計到2015年,園區企業職工將增長到30萬人。

  "除此之外,之前二手房交易最為活躍的海淀南部地區在"20%個稅"擠壓下,轉投新房市場,再度為區域新房供應增壓。"中經聯盟秘書長陳雲峰認為,多方因素的疊加,將令區域樓市供求關系更為緊張。

  區域樓市所面臨的挑戰還不止於此,由於土地極度稀缺,大部分項目傾向於打造豪宅產品"慢慢賣",剛需樓盤的市場空間極為有限。根據數據顯示,截至5月30日,海淀目前在售住宅項目中,53%以上的項目均價為超過4萬元/平方米的高端樓盤,在其拉升下,區域樓市銷售均價已達46289.5元/平方米。

  剛需新盤期待值大增

  由於剛需市場極為稀缺,大量需求對於近期有入市計劃的剛需項目報以極高的關註度。金隅翡麗·愛公館、上林溪南區、清河新城等剛需項目人氣極旺。

  根據金隅翡麗·愛公館項目工作人員透露,隨著項目進入取證階段,電訪咨詢量暴增,每天都能接到50組左右電詢,大部分打聽二期開盤時間。"很多客戶關註項目達半年時間,基本上每月必問。"金隅翡麗·愛公館項目負責人表示,因為產品對位剛需,交通上三線地鐵,地段位置較好,周邊也沒有太多的同類剛需小戶型產品,因此受到市場歡迎。

  據瞭解,金隅翡麗二期包括洋房鉑爵郡和高層愛公館兩類產品,將延續一期的英倫建築風格,同時會在立面、戶型上升級,即將在近期推出的愛公館,主打66-107平方米的1-2居小戶型,是海淀北部西三旗區域唯一即將發售的以一居、二居主打的剛需小戶型樓盤。

  "從當前海淀樓盤推盤計劃來看,在近3個月內有推盤計劃的剛需項目不足五個,且全部為老項目後期,房源十分有限。"業內人士認為,海淀是傳統的房地產交易活躍區域,因此,面對巨大市場需求,單憑少量項目很難扭轉區域供需緊張的現狀。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-06/08392243336.shtml

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