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??第一類是,項目主要佈局在三四線城市或市場形勢不好的二線城市,當地市場供應量偏大,銷售難以完成,而企業自身資金又出現問題,無法借新還舊,最後淪落到轉讓股權求生。

??如,遼寧成源置業有限公司掛牌轉讓95.24%股權及4.97億元應收賬款,掛牌價格為5.72億元,公司連續兩年虧損;寧波中智房地產發展有限公司轉讓75%股權,掛牌價864.645萬元,去年虧損5萬元;湘潭和宇置業有限公司掛牌轉讓100%股權,掛牌價3.12億元,企業連續兩年虧損,其中2014年虧損28.81萬元。公司項目麓華新城一期已售面積2.36萬平方米,待售面積1.99萬平方米,麓華新城二期則正在開發。

內容來自sina新聞

??從數據上來看,在國內房地產行業不景氣背景下,房地產行業並購活躍度已躍居第一。清科研究中心數據顯示,2014年共完成房地產並購案例187起,同比上升26.4%;並購金額方面房地產行業再次摘得第二位桂冠,完成交易金額為145.54億美元,同比微漲2%,占總交易量的12.3%。

??清科研究中心認為,國內資本市場並購潮將會越來越猛烈,不排除未來將會出現全民並購。隨著中國GDP結構的變化,房地產行業也進入瞭新常態,而並購交易不斷增多將是房地產新常態的顯著特征。

??第三類公司,則是處於轉型調整期,剝離盈利能力不好的房地產業務,回歸主業。

??中國房地產報記者從北京、上海、天津、重慶產權交易中心統計發現,1月份截至28日,共新增15傢房企掛牌轉讓股權,涉及金額51億元,其中11傢房企將絕對控股權甚至100%股權全部掛牌轉讓。而這些房企項目所處地幾乎均為三四線城市。



??據悉,三四線城市項目融資幾乎早已被金融機構拋棄,再加上當地巨大的庫存壓力,項目銷售難以順利運轉,2015年還將有越來越多的中小房企尤其是重點佈局三四線城市的房企面臨破產危機。

??一葉知秋。前述正在掛牌轉讓的房企,絕不是孤案,相反正是代表瞭相應類型房企所處的困境。調整已成為唯一出路,尤其是對於前兩年拿瞭地就進軍房地產,或者是自身實力不夠的跨界房地產商,他們現在需要考慮的就是如何更體面地退出。

??其實,自2014年12月開始,房地產行業的並購重組潮就已啟動。

??此外,邯鄲市實達房地產開發有限公司掛牌轉讓100%股權,轉讓價格面議。標的公司擁有位於河北省邯鄲市“陽光世貿廣場”土地10760.5平方米,及相應房產53452.64平方米,抵押貸款3億元將於兩年後到期。三亞西元瑞和房地產開發有限公司則欲轉讓60%股權,掛牌價466萬元,公司已連續兩年虧損。

??第二類是一些投資公司,主業並非是房地產開發,之前地價相對便宜而房地產行業又是暴利的時代,在北京、上海等一線城市拿地,之後又高價賣出,賺取瞭收益,但是去年以來,一線城市的地價暴漲,這類公司難以在一線城市繼續生存。還有一些外來公司進入到一線城市後發展節奏沒有把握好,高價拿下一些地塊,後續資金難以支撐,自身實力也不夠強大,也需要轉賣項目或股權做出一些調整。

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??據清科集團旗下私募通數據統計,2014年12月中國並購市場共完成297起並購交易,並購交易案例數上升109.2%,總金額上升79.8%。從並購案例數量上看,房地產行業排在第一,完成32起案例,占案例總數的10.8%,

??如,上海新體育旅遊有限公司轉讓100%股權及上海外經貿投資有限公司對上海新體育旅遊有限公司3352萬元債權,主要是標的公司為歸還銀行貸款本金及利息而向上海外經貿投資有限公司的借款。掛牌價為2.48億元,去年虧損823萬元。公司經營業務為銷售旅遊用品(除專項),房地產開發,收費停車場,自有房屋租賃,物業管理。

1月新增15傢房企掛牌轉讓股權51億元

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??“一旦到這個階段,就說明資金已經非常緊張瞭。而這類資質不好項目也不好的企業,即使低價出售股權,也很難找到接盤者,而且,銀行、信托等金融機構對於風險的防控也越來越嚴,借新債還舊債也不太可能,最後的結局很可能就是資不抵債,破產重組。”同策咨詢研究總監張宏偉分析表示。

??此外,上海永寧實業有限公司轉讓100%股權,掛牌價5.9億元,其中含銀行貸款3.5億元,轉讓方在收到轉讓價款後立即歸還該筆貸款。上海永寧實業有限公司的核心資產為嘉定新城區B19-1地塊的金嘉商務廣場項目,已經取得預售許可證。銀行貸款的到期以及項目開發後續資金的難以到位或許正是上海永寧實業有限公司面臨被收購的主要原因。

??“去年年初,銀行停貸,使得房企貸款被收緊。今年宏觀面雖然相對寬松,但是微觀上還是對中小房企不利。一旦房企出現資金問題,銀行催債等一系列反應就出來瞭。”張宏偉分析指出。

??如,江西中江集團有限責任公司轉讓100%股權,掛牌價25.47億元。據其公告,本次掛牌轉讓股權的產權交易項目是江西省人民政府批準的江西江中制藥(集團)有限責任公司整體改制的工作內容之一。本次標的股權企業——中江集團系江中集團於2011年3月實施存續(派生)式公司分立而新設成立的公司。中江集團接受瞭分立前江中集團的部分房地產業務資產和負債,主要包括持有上市公司江西中江地產股份有限公司上市流通股份A股計31373.73萬股(占總股本的72.37%),以及持有100%江西江中物業有限責任公司股權,經濟效益基本處持平狀態。

??並購重組潮來臨

??賣股難求生

??越來越多的中小房企正在籌謀退出房地產。記者從城市產權交易中心瞭解到,1月份以來,約新增15傢房企掛牌轉讓股權,其中大多數為全股轉讓,根據其房企類型和項目特點,可以歸納為幾類:

??據悉,邯鄲、湘潭、寧波、遼寧這些省市的庫存量均非常大,且一直高居不下。去年,邯鄲已有多傢房企資金鏈斷裂,引發開發商跑路、幾十個樓盤出現停工,其中包括金世紀、萬聚地產、新城國際、龍湖公館、卓峰尚府等。有專傢預言,邯鄲庫存消化時間長達10年。

??就在佳兆業身陷破產重組風波之際,又有媒體曝出贛州出現首例房地產企業破產,欠債近20億元;南昌傳奇國際廣場因資金鏈斷裂或將爛尾……房地產行業整合正在走出一波高潮。

??2014年以來,地產行業集中度加速提升。根據億翰智庫跟蹤地產行業銷售金額分析,前十位的銷售金額市場份額從2013年的13%提升到2014年12月底的18%。而該數據在2010~2012年期間一直位於10%~12%的比例之間。

??“2014年,千億房企規模不但沒降,還上升瞭,而排在20名之後的房企規模都出現瞭下滑,排名100之後的房企規模下滑程度更為明顯。”張宏偉對本報記者分析表示,宏觀政策上,略微定向寬松,但是微觀環境對大房企和中小房企態度不一樣,金融機構願意給大房企貸款、利率也會有優惠,對其周轉有保證;中小房企不但難以貸款,而且貸款成本越來二胎融資公司越高,在市場好的時候,這些房企還能通過漲價來對沖融資成本,但是市場不好的情況下,降價都未必賣得動,出現破產增加就比較正常瞭。”

??摩根大通中國投資銀行主席龔方雄曾預測,未來中國房價跌10%或15%很正常,中國地產商可能會從8萬多傢變成1萬傢。

??2015年,對於房地產行業,劇烈分化以及並購重組,亦將成為新常態。

??進入2015年,房地產並購重組勢頭更猛。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/14355967903015762702853.shtml

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