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??不止如此,佳兆業深圳於2014年12月8日申請重續的國傢一級資質證書也被暫停處理。佳兆業將無法獲得需要國傢一級資質證書資格的土地或項目。

??大手筆佈局營口、葫蘆島等“五點一線”城市有很大程度上的政策投機成分。珠三角則是其發傢地,一個值得註意的巧合是,佳兆業迅猛擴張的三年,正是蔣尊玉在深圳地區政途平步青雲的時期:2009年10月,蔣尊玉出任龍崗區委書記;2010年5月,晉升深圳市委常委,兼任龍崗區書記。而在2010年以後,佳兆業再未在深圳出手購入土地。

??12月3日,佳兆業做瞭一系列動作來進行危機處理。郭英成決定首先把傢族與公司切割開來,他本人辭去執行董事、董事會主席職位;其弟郭英智調任為非執行董事。而在股權層面上,郭英成傢族以2.898港元/股的價格向公司第二大股東生命人壽轉讓57550萬股股份,套現16.68億港元。生命人壽董事長張峻與郭英成同為潮州人,雙方在項目層面也有深度合作。

??此後佳兆業以舊改和變現不良資產潛在價值方面富有經驗而聲名在外。“爛尾樓改造牽涉諸多債務糾紛。而舊城改造則很容易因拆遷難題而無限期拖延開發周期。”築成世方總裁祁世芳告訴《中國企業傢》,敢於接手這兩類項目的企業不僅要善於處理各方面錯綜復雜的關系,還需獲得地方政府的大力支持。

??2011年,佳兆業宣佈公司有三個項目列入深圳市政府宣佈的60個重大標志性項目之中,包括:鹽田3個舊村搬遷重建項目(總建築面積110萬平米),佳兆業城市廣場(寶吉項目,總建築面積130萬平米,位於華為科技城),以及深圳佳兆業環球中心(原豐隆項目)。

??崛起於“拆遷”“爛尾”項目,顯示出潮汕商人的冒險性格;生命人壽危難之中接盤入局,深圳地產政商關系仍在惡化。

??“與雅居樂之前被華潤宋林一案間接牽涉其中相比,郭英成這次被直接卷入到蔣尊玉貪腐案中,二胎利率多少怎麼貸款比較會過件脫身的難度很大。”一位不願透露姓名的資深房地產人士告訴《中國企業傢》。此時郭英成的做法,是爭取最大程度的減少上市公司的損失。而上述為佳兆業提供過獵頭服務的人士則認為,佳兆業老將陳耿賢辭職後,現任董事會成員無論是在能力還是資歷上,都還不夠臨危受命的資格。而此時生命人壽以第二大股東的身份接手佳兆業,一方面是出自潮汕商人之間的“朋友圈”情誼,另一方面也是因為雙方本就是利益共同體。

??目前,生命人壽持股佳兆業的比例逼近30%的紅線,同時向上市公司董事會派駐兩名成員。其中,葉列理與佳兆業董事孫越南共同被委任為聯席主席。而值得註意的是,截至2014年中,佳兆業尚有20億美元左右(折合逾120億元人民幣)的未到期優先票據。為此,佳兆業特別委任在資本市場長袖善舞的譚禮寧為公司代表。

內容來自sina新聞

??但是,“這兩年樓市行情詭譎。地產商從在三四線城市大規模圈地再到重新回歸主流城市,考驗的是開發商的資金與及時調頭的能力。”在祁世芳看來,佳兆業雖然強調高周轉,但受限於市場大勢,其在三、四線城市的銷售情況並不樂觀。最終,佳兆業的核心優勢仍舊是在深圳。2013年,深圳的銷售占到公司全國業績的三成左右。



??與合生創展相比,佳兆業能夠成為後起之秀,是因為其在拿地之餘,在營運和資金兩方面能夠齊頭並進。這期間,傢族之外的職業經理人貢獻頗多。昔日朱孟依麾下的譚禮寧在加入佳兆業以後,年年在資本市場上都有動作。通過不斷發行優先票據、可轉債、可換期貸款等金融工具實現資金上的期限錯配,以降低融資成本和風險。而負責運營的老將陳耿賢與新銳金志剛的組合,成功使得佳兆業在上市以來的6年時間裡銷售額擴張六倍。

??之前市場猜測佳兆業或許會借助生命人壽轉向養老地產等,但上述人士表示在公司未來發展策略方面並無任何變化。

??與合生創展的朱孟依相比,郭氏傢族可以算是第二代地產潮商。郭英成剛滿50歲,20年前與兄弟一手創立佳兆業,以爛尾樓起傢。2005年,號稱“中國第一爛尾樓”的廣州中誠廣場最後就是被佳兆業旗下的廣州金貿房地產開發有限公司拿下。彼時的郭英成,是以郭成的名義出面運作。而在其接棒之前,他的幾名潮汕同鄉聯手以不法手段籌措資金、試圖以小博大吃下中誠廣場失敗,最後身陷囹圄。

??但萬事俱備,東風欠奉。在資本市場上套現16億港元的郭氏傢族顯然未能讓危機隱退。截至12月21日,佳兆業發佈公告稱,公司被鎖定的預售項目分別是深圳佳兆業大鵬假日廣場、深圳佳兆業悅峰花園、深圳佳兆業中央廣場(亦稱為深圳佳兆業城市廣場)以及山海美域花園(亦稱深圳佳兆業前海廣場)。上述四個項目總建築面積142.95萬平米,其中受鎖定面積為21.79萬平米。

??但卷入蔣尊玉案件當中的佳兆業卻最終在自己的主戰場上失利。種種傳言紛飛瞭1個多月後,11月28日,佳兆業旗下深圳假日廣場等項目的部分房源突然被深圳市規劃和國土資源委員會(“深圳規土委”)鎖定。這一鎖定行為於12月2日短暫取消,但旋即於次日重新施加。

業內人士評佳兆業危機郭英成脫身難度很大

??“潮商以冒險、抱團和行事激進著稱。”有房地產業資深人士認為,他們更容易形成情感和利益上的雙重共同體。

??早在2014年10月,隨著深圳市政法委書記蔣尊玉被帶走調查,公眾的眼光迅速轉向多次在公開場合陪在蔣尊玉身邊露面、以舊城改造而知名的佳兆業董事會主席郭英成的身上。

??截至2014年上半年度,佳兆業每股凈資產為3.61港元。但受負面消息影響,佳兆業的股價一路下滑,短短數十日內已經跌破每股凈資產。此時生命人壽接盤,作為股東出手托市之餘,也算是做瞭一筆劃算的買賣。

??“我們幾乎完成瞭全年的銷售任務,再加上受限制的總建築面積並不算多,對公司2014年扣繳憑單二胎年息借貸增貸轉貸 的影響不算重大。”佳兆業有關人士如是回復《中國企業傢》。“我們也很想知道有關部門的態度和說法,但現在為止一直沒有任何回復。”

??有關部門還在繼續向郭氏傢族施壓。佳兆業在公告中指出,公司在深圳的八項物業總建築面積182萬平方米,未來需要政府給予的各種執照、批文、登記及備檔等常規申請將“不獲相關中國當局接納”。這意味著,佳兆業在深圳的預售、在建以及持有型物業將被無限期延遲。而包括深圳鹽田項目以及深圳金沙灣酒店在內的土地使用權被限制轉讓和抵押。另有佳兆業集團(深圳)有限公司以及今盛工程管理咨詢(深圳)有限公司被限制股權轉讓。

??

??從項目到融資,再到開發資質受到全面限制,“這樣的雷霆手段更多是為瞭逼郭氏傢族出面配合調查。”上述地產界資深人士如是說。在他看來,這一屆政府打擊貪腐的決心很大,但在涉案官員和商人的處理上卻與以往不同。“不再如同當年的德隆系,或是黃光裕等案件那樣,要麼整個公司被牽連摧毀,要麼老板本人被投進監獄。”這位人士看來,“這一批商人在付出一定代價後往往能夠重新出現在商場上。更深的變化是在心理層面和價值觀層面。”

??對於郭氏傢族的命運,《中國企業傢》接觸的多位人士都表示不夠樂觀。而佳兆業的命運,在原有職業經理人團隊與生命人壽派駐董事的組合下,又將如何?

??佳兆業的危機仍在發酵。

??“現在一切都在正常運行。”上述佳兆業人士告訴本刊。但對於有關部門針對公司的種種動作,即便身處其中也覺得嚴重得出乎意料,但管理層尚未針對這一切做出特別指示或動作。


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??2009年佳兆業成功赴港上市。在上市前後不到四年的時間裡,其土地儲備從2007年的308萬平米飆升至2000萬平米。其中,遼寧“五點一線”城市與珠三角地區成為其重點佈局城市。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-08/15305958857041924899492.shtml

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