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  3月17日正式公佈瞭國傢新型城鎮化規劃。陳淮分析,"新型城市化規劃中明確說明中國還需要蓋更多的房子,更快的蓋房子和蓋更好的房子。因為我們需要一大批城市固定資產才能夠滿足產業升級、老百姓向城市聚集、提高國傢產業競爭力、調整產業結構、節約資源、消除貧富城鄉差別等諸多問題。"

  如今的房地產市場中不是人人都活得下去的瞭,當開發商就一定有利可圖,這個時代過瞭。一場大洗牌時代過瞭,但這不妨礙未來房地產8-10年仍將有把握地說是全世界規模最大、增長速度最快的市場。"如果說,大傢都註意到市場經濟有八個字,前四個字叫優勝劣汰,我們可能要迎來這個時代;但是我們也希望大傢關註後四個字,叫適者生存。"

  【人民幣大幅度貶值】導致熱錢推出 對短期市場造成影響

  新浪樂居訊(編輯 張喆)2014年4月16日上午,2014城市觀點論壇沈陽行正式召開,眾多行業精英齊聚一堂,共同探討"市場的回歸",尋找新市場背景下行業的思路與對策,為新一輪行進與發展註入新的力量。

  而市場的確帶來瞭很多新的變化,第一個變化就是今年一季度人民幣大幅度貶值。"我不懷疑人民幣持續升值是一個中長期的必然趨勢。但是短期內人民幣大幅度持續貶值,以及美國QE量化寬松貨幣支出,有可能導致一部分當年給各種途徑湧入中國熱錢的退出,對短期市場的沖擊影響、社會預期的影響應該是不容忽視的。也就是說,我們能不能在一個短期應對中保持我們市場的平穩和健康發展,這是市場給我們提出的挑戰。"

  房貸二順位銀行缺錢急用哪裡借錢中國蓋房子的任務才剛剛拉開帷幕

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  • 中國蓋房子的任務才剛拉開帷幕
  • 陳淮:中國蓋房子的任務才剛剛拉開帷幕(1)


  其中,著名經濟學傢、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生在論壇中發表瞭"市場的回歸,中國房地產問題與思考"主題演講。在批評瞭中國房地產過剩的說法的同時,並對市場調節中對房地產面臨的挑戰進行瞭詳細分析。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-16/16472691256.shtml

  【市場分化】投機性、恐慌性以及過度需求逐步退出市場

  "因為中國城鎮一共需要多少房,完全不取決於這些城市城鎮有多少獨生子女傢庭。根本的取決於中國的城市城鎮的總人口是增長還是不增長,是較快的增長還是較慢的增長,隻要未來十年、二十年中國的城市城鎮仍然人口是快速增長的,我們就一定需要蓋更多的房子、更好的房子和更快的蓋房子。"

  實際上,中國要蓋房子還遠不止於此。以沈陽和東北整體的老工業基地來說,盡管這些年沈陽房地產市場蓋的規模相當大、發展速度相當快,很多老百姓住房有瞭改善,但至少有一半以上的居民還住在國有大中型廠礦原來的房改房當中,這些居民成群體性的進行改善期瞭,有房子住的人群也迫切需要具有改善性、舒適性功能的新型住房來滿足他們的不斷增長的需求和消費的升級。所以,中國蓋房子的任務遠遠沒有完結,而是剛剛開頭,拉開帷幕。

  城鎮化、城市化是現代化的必由之路,這是歷史發展的必然趨勢。但現在卻充斥著這樣一個觀點:中國的房子蓋多數瞭,賣不瞭瞭,住不完瞭。尤其在獨生子女時代,年輕人結婚買套房,將來男方和女方父母會各為子女留下一套,男方爺爺奶奶姥姥姥爺、女方爺爺奶奶姥姥姥爺還各有一套,這樣用不瞭多久一戶都有七套房,從周一到周末都住不完,還買什麼房子呢?陳淮認為這種觀點聽起來挺簡單有理,實際上隻是噱頭。

  2013年後半年的十八屆三中全會曾明確提出,要努力的發掘市場配置資源的決定性作用。2013年、2014年連續兩年兩會房地產調控隻字未提,雖然不能解釋為政策離我們漸行漸遠,但市場絕對是更加引人註意。

  "我們千萬別小看互聯網對我們房地產的挑戰,它的挑戰可能在一夜之間就來到我們面前,如同我們的銀行業一樣,昨天還以為互聯網金融距離自己很遙遠,在一夜之間就成瞭它的強勁競爭對手,到今天餘額寶究竟是好是壞,是讓它生存下去還是把它扼殺在搖籃裡,已經成為各大銀行憂心忡忡,並且努力說服政府的一個主要說辭,這個技術進步挑戰是不可對抗的,這個挑戰是多方面的。"

  另外,新型城鎮化規劃還有很多可借讀之處,比如嚴控特大城市(500萬人口以上)人口規模,這是在十八屆三中全會全面深化改革中提出來的--又要讓大多數人住到城裡,又不能都住到特大城市中。目前中國一千萬人口以上的城市有6座,500萬人口以上的城市有11座,也就是說未來一段時間嚴控人口繼續向這些城市城鎮集聚的包括17座城市。那麼發展機遇就轉到中等規模城市,這個中等規模城市包括大部分中西部和東北的一些省會級城市和地市級中心城市。大量的人流湧入城市,還會怕建的房子沒處賣嗎?

  市場帶給樓市的挑戰:人民幣貶值和市場分化

  國傢新型城鎮化規劃中指出,到2013年末,去年末中國城鎮人口是7.2億人,在全國總人口中所占比重超過53%。而全國的城鎮人口是按照常住人口統計的,與全國戶籍人口相比差17個百分點。這裡涉及瞭2.4億人,這2.4億人實際上遠沒有真正市民化和真正定居落戶下來。另外規劃中進一步提出到2020年,中國城鎮人口在總人口中所占比重要就將提高到67%,也就是說還要再提高15-16個百分點,還要涉及2.2億人。陳淮認為這就是中國需要蓋更多房子、更快蓋房子的最主要的依據。

陳淮中國蓋房子的任務才剛剛拉開帷幕



  "局部城市的供大於求和市場分化,是市場給我們帶來的第二個問題。這個市場分化不是從今天開始,實際上在過去十年調控中市場始終不是整齊劃一的。例如,包括東北三省的省會城市在內,十年中房地產市場的供和求始終是供大於求的,這和北上廣深有多少房子都不夠這種形勢是呈明顯對照的。分化也不可怕,分化也不是今天才開始的,但是現在如果說分化中有什麼區別的話,那麼我們可能有一些局部的小城鎮大盤過多,短期內實際上沒有那麼多的人口集聚和集中,造成瞭一個一個供大於求的失衡格局。"但陳淮指出,供大於求的格局,並不等於就沒有需求,並不等於房地產市場的參與者沒有利潤可圖,也甚至不等於房價不漲。

  分化在城市中在社會預期在發生著重要的變化,"如果2011-2012年是一個投機性需求大規模退出的階段。2013年下半年到今年以來,恐慌性需求、過度需求也在逐步退出市場,所以導致瞭今天大傢所說的觀望。但值得註意的是房地產的需求是累積需求,8-10年的累積需求和累積供給之間的對比關系,才能真正說明它們的供大於求和供不應求。"陳淮同時指出,沈陽這座城市,和其他城市一樣的符合這一客觀規律,8-10年的過程中一共需要多少房子是一個常數,政策和市場預期所能改變的隻是這個需求總量在不同年份裡頭的分佈結構。

  【互聯網】迅速多元的發展 挑戰房地產傳統地位

  互聯網對房地產的挑戰有很多種,比如如今消費者就可以在網上把幾十個房源的各種信息優劣,在一個小時之內就能做充分的比較。再比如說互聯網金融的發展,可能給間接融資提供很多新的思路和品種。

  【優勝銀行二胎房貸劣汰】當開發商一定有利可圖的時代過瞭

內容來自sina新聞



圖為 著名經濟學傢、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮

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