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克而瑞北京5月房價分析報告
北京、上海、廣州、深圳四大一線城市一直被業內土建融雲林褒忠土建融媒體稱為"調控政策的風向標"，不管是從調控的深度，還是執行的力度，北京的樓市走向始終牽掛著無數媒體、從業人員和購房者的心。
整體上看，2011年北京樓市在"限購""限貸"的打壓下，購房者觀望情緒濃厚，市場陷入瞭深度低迷，可以說，此次的政策調控是歷史上調控以來，觀望情緒達到最深的一次，同時，政策一出，市場交易量即刻進入冰點。這種局面持續至2012年一季度，北京地區的樓盤紛紛出現瞭推後開盤、上門客戶銳減的現象，甚至不難發現，有個別項目在整體定位上做瞭局部調整。業內人士和相關專傢一致認定，此輪調控的出臺，將帶動房地產行業進入深度調整期，未來行業的發展進入理性發展階段，未來的產品將更加滿足廣大購房客戶"自住"的需求。
2012年一季度，北京樓市開始出現解凍現象，二手房市場敏感度最為明顯，個別熱點區域看房客戶增多，成交量開始回升；而新盤供應，多以剛需類產品供應上市，部分項目調低瞭市場預期，開盤價格均以"低開高走"為策略來贏得成交量。這一點，可以說與上海的市場特征出現瞭明顯的不同，北京降價的樓盤市場罕見，而新盤"低開高走、以價換量"成為去年一季度市場的基調；進入二季度，由於新增供應的持續不足，而旺盛的購房需求不年下半年，北京樓市全面回暖，部分占據城市中心位置的中高端項目，更是出現瞭報復性的回漲，近郊低單價、低總價類項目成交量全線飄紅。北京樓市從一手房到二手房，從近郊到市中心，價格全面上漲態勢。
2013年1-2月份，市場受"春節後信貸政策將進一步收緊"等謠言的影響，市場成交量依然走高，部分項目出現瞭"恐慌性購買"，二手房市場更是"坐地漲價"，當業內人士都在感嘆北京樓市又進入瞭非理性購房的時候，新"國五條"細則趕在全國兩會開幕前突然發佈，其中最受關註的一條"價格按轉讓所得的20%計征個人所得稅"引發熱議，政策出臺後，北京二手房成交量出現"井噴"，買賣雙方爭相搭乘細則實施前的"末班車"，加速過戶。
5月北京市場進入政策消化期，由於新政抑制瞭高端市場，市場成交主要集中在剛需產品，市場新增供應減少，以消化存量為主，預計三季度房價將轉向下行，促使成交量企穩，此時市場供求雙方將逐漸形成新的平衡。整體來看，我們對2013年北京樓市持謹慎樂觀的態度，未來房價依然保持穩中有升的走勢。
2013年5月，北京一手房交易價格指數為1081.3點，較上月上升23.5點，環比上漲2.22%，漲幅較上個月縮小0.63個百分點。進入2013年，僅在與2012年新年交替的12月份出現瞭短暫的回調外，價格指數呈現一路上漲態勢。
北京細則落地，限購政策擴容，二套商業房貸、公積金貸款首付比例提高至七成，同時，由於公積金政策調整，"認房又認貸"的標準與商貸基本一致，大部分偏高端的改善性需求將受到抑制。此次新政主導剛需市場發展，將會對剛需市場形成較大的刺激和拉動作用，預計接下來的6月份，北京的價格指數將繼續延續上升趨勢。
近期北京價格指數走勢圖 數據來源：CRIC系統
在這樣的背景下，近期哪些項目更值得關註？哪些項目更具上漲潛力？基於此，我們通過CRIC房價系統作出的指導價與項目實際售價的對比，為您發掘市場價值窪地。
1.一手房價格指數
1)。價格指數：5月延續上漲態勢，近郊板塊剛需項目帶動價格上漲
22013年5月，北京一手房交易價格指數為1081.3點，較上月上升23.5點，環比上漲2.22%，漲幅較上個月縮小0.63個百分點。進入2013年，僅在與2012年新年交替的12月份出現瞭短暫的回調外，價格指數呈現一路上漲態勢。
北京細則落地，限購政策擴容，二套商業房貸、公積金貸款首付比例提高至七成，同時，由於公積金政策調整，"認房又認貸"的標準與商貸基本一致，大部分偏高端的改善性需求將受到抑制。此次新政主導剛需市場發展，將會對剛需市場形成較大的刺激和拉動作用，預計接下來的6月份，北京的價格指數將繼續延續上升趨勢。
根據我們對北京市場新開項目的定價進行對比發現，二者的走勢方向是非常一致的，事實上從北京2012年二季度開始，部分剛需項目入市價格就表現出瞭上漲態勢，但上漲幅度較少，近郊剛需類的項目采取上漲2000-3000元/平方米的方式進行試探性的上漲，隨著幾個典型項目的大幅熱銷，市場加速回暖。進入下半年，部分在市中心區域的中高端項目推盤上市，通過良好的配套、客戶口碑和超高的性價比，吸引瞭大量客戶，尤其是以方興地產的金茂悅銷售表現搶眼，其中2012年10月份一期開盤當天銷售金額達20億元，在北京樓市引起巨大震蕩；2013年前五個月，受三月份新國五條政策限制，偏高端改善性需求受到抑制，剛需產品市場出現持續熱銷，近郊剛需項目因其價格優勢受到瞭剛需客群的熱捧。
2)。商品住宅量價走勢
2013年3月受新國五條影響，北京一手房成交量激增。4月進入政策消化期，市場觀望情緒加重，供應量與成交量均有所回落。5月份新增供應繼續下降，市場去化以庫存為主，相比4月小幅上漲。
5月北京商品住宅新增供應50.25萬平米，環比下降24.31%，同比下降22.43%；市場成交91.92萬平米，環比上漲9.25%，同比下降22.46%。
商品住宅量價走勢 數據來源：CRIC系統
2. 二手房價格指數：本月市場成交量與成交價格起穩回漲
1)、價格指數：新政實施，客戶觀望情緒加重，價格指數漲幅回落
2013年5月，北京二手房交易價格指數為1092.9點，較上月上升10.8點，同比上漲25.9%，環比上漲1%，漲幅較上月縮小瞭0.48個百分點。5月份，政策進入消化期，市場表現較為平穩，在新增掛牌房源較少、買賣傢持觀望態度等因素影響下，北京二手房市場成交價格指數呈上漲趨勢，但受行業調控政策的影響漲幅有所回落。
近期北京二手房價格指數走勢圖
2)、市場運行：成交量快速回落，未來將趨於穩定
5月份北京二手房住宅共成交8900套，較上月大幅上漲74%，新國五條出臺後，3月份二手房市場受"政策末班車效應"影響明顯，成交量井噴，4月各地細則出臺後，多數城市表現平緩，5月市場進入政策消化期，觀望情緒稍顯改觀，市場成交起穩回升。
2012年-2013年北京二手房成交走勢圖
3. 當月強烈推薦項目有龍山華府、長灘壹號、金科廊橋水岸等，因為這些項目定位準確，性價比較高，迎合目標客群需求
項目點評：金科•廊橋水岸
金科•廊橋水岸二期產品以剛需產品為主，高品質的產品剛需的價格，依托企業品牌優勢，適應當前主流市場需求，項目交通便捷，生態宜居，綜合性價比較高。
4. 當月不推薦項目有北京半島、東方普羅旺斯三期、碧桂園溫泉小區四期--天資•璟庭
等，因為這些項目土融建融新北新莊土融建融產品定位偏差或定價虛高導致去化緩慢。
項目點評：
東方普羅旺斯三期
東方普羅旺斯三期項目為城市郊區高端別墅產品，在當前以剛需為主的政策導向下，高端改善需求受限較大，銷售壓力增加，去化速度緩慢。
5. 當月推薦等級上調項目排行：新推小戶型、低總價剛需產品，上調幅度最大
2013年6月北京在售項目指導價及推薦等級上調TOP10
項目點評：
1)首開•熙悅山
首開•熙悅山項目新推產品以剛需及首改產品為主，符合區域及當前市場發展主流方向，項目緊鄰地鐵長陽站，交通便捷，周邊商業、教育及醫療等配套設施逐步完善，知名開發商的相繼進入，拉升區域價值，項目三期開盤即售完，市場持續熱銷。
2)中建•國際城
中建•國際城為復合地產項目，位於順義核心區，住宅產品主打二居及三居的剛需及首改產品，填補區域以別墅產品為主的首置市場空白，符合新政後剛需產品的主流發展方向，同時自身配套完善，性價比較高，項目一期開盤當日即售完。
7. 當月即將開盤項目：首創•新悅都、金科•廊橋水岸等項目重點關註
6月份預計10個新開樓盤項目，新政實施以來，政府對於新房銷售證審批加嚴，很多項目因為拿不到銷證而一再推遲開盤時間，從預計開盤項目來看，剛需項目仍為市場主流。從區域來看，6月新開樓盤仍主要集中在大興等城市近郊區，產品類型以適合剛需、改善型需求為主的中低端產品為主。
6月北京商品房新開盤項目表
重點項目項目簡報
1、強烈推薦項目簡報
2、不推薦項目簡報
3、評級上調項目簡報
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-08/19332246968.shtml
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